Коэффициент застройки — доля участка, которую занимает пятно здания и других капитальных сооружений.
Формула
Рабочая формула такая: Кз = площадь застройки / площадь земельного участка. Если результат нужен в процентах, коэффициент умножают на 100. Например, при участке 1000 м² и пятне капитальной застройки 250 м² коэффициент равен 0,25, или 25%.
В расчёт берут не интерьерную площадь комнат, а наружное пятно капитальных объектов на земле: дом, пристройки, гараж, навесы на опорах, если местные правила относят их к застройке. Чтобы не ошибиться с фактическими границами строений, исходные данные сверяют по топосъёмке участка и кадастровым сведениям.
Где указан предельный процент
В ГрК РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ в редакции от 23.03.2026 федеральный термин звучит как максимальный процент застройки в границах земельного участка. По статье 38 это один из предельных параметров разрешенного строительства вместе с площадью участка, отступами, высотой и этажностью.
Для конкретного участка допустимый предел берут из ПЗЗ и ГПЗУ. Затем его переносят в схему посадки дома, подъезды, благоустройство и инженерные сети; состав такой схемы для проектной проверки описан в материале про СПОЗУ по Постановлению № 87.
Что часто путают
- коэффициент застройки и общую площадь дома: этажи суммируют для других показателей, а Кз смотрит на землю;
- фактический коэффициент и предельный процент: первый считают по проекту, второй задают правила;
- само пятно дома и все твёрдые покрытия: дорожки и отмостка не всегда входят в застройку, это зависит от местных требований и состава объекта.
Если коэффициент близок к пределу, запас лучше проверять до подачи документов. Малое изменение крыльца, террасы или гаража может вывести проект за допустимый процент.
Статья актуальна на 2026 год. Перед применением формулы сверяйте местные ПЗЗ, ГПЗУ и правила подсчёта площади застройки для вашего объекта.
Образование: Промышленное и гражданское строительство, магистратура - Подземное и городское строительство.
Подробнее об авторе →Я тоже могу ошибаться — напишите, и вместе сделаем материал лучше.