ПЗУ — схема планировочной организации земельного участка — переводит нормы ГПЗУ и градрегламента в конкретный генплан, ситуационный план, схемы благоустройства и транспортной организации. На экспертизе раздел сверяют по связке ПП № 87, СП 42.13330.2016, противопожарных СП, требований по МГН и благоустройству. Ниже десять категорий, по которым ПЗУ возвращают чаще всего, со способом самопроверки на стадии П.
Главное за два экрана
| № | Категория замечания | Основной нормативный пункт |
|---|---|---|
| 1 | Генплан не соответствует градрегламенту ГПЗУ (отступы, высота, плотность) | ГрК РФ, ст. 57.3; ГПЗУ |
| 2 | Реквизиты ГПЗУ не приложены или просрочены | ПП РФ № 87, п. 12 |
| 3 | Противопожарные разрывы меньше нормируемых | СП 4.13130.2013 |
| 4 | Нет расчёта инсоляции жилых помещений | СанПиН 2.1.3684-21; СП 42.13330.2016 |
| 5 | Пути движения МГН к входу не обеспечены | СП 59.13330.2020 |
| 6 | Не показаны точки подключения к инженерным сетям | ПП РФ № 87, п. 12 «в» |
| 7 | Нет решения по организации рельефа и водоотводу | СП 42.13330.2016, раздел 8 |
| 8 | Благоустройство и озеленение не соответствуют нормативам | СП 82.13330.2016; СП 42.13330.2016 |
| 9 | Парковочных мест меньше нормативного | СП 42.13330.2016, раздел 11 |
| 10 | Условные обозначения не по ГОСТ 21.204 | ГОСТ 21.204-2020 |
Нормативная база
На апрель 2026 года раздел ведётся по следующим документам:
- Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 (ред. 21.10.2025, действует до 01.09.2028) — состав раздела 2 «Схема планировочной организации земельного участка».
- Градостроительный кодекс РФ, статья 57.3 — ГПЗУ как основной исходный документ.
- СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*, с Изменениями № 1–4).
- СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий» (с Изменением № 3 по приказу Минстроя № 933/пр от 27.12.2024, действует с 28.01.2025).
- СП 4.13130.2013 «Ограничение распространения пожара на объектах защиты» (с Изменениями № 1–4, последнее — с 01.12.2023).
- СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения».
- СанПиН 2.1.3684-21 — санитарно-эпидемиологические требования, включая инсоляцию.
- ГОСТ 21.204-2020 «СПДС. Условные графические обозначения и изображения элементов генеральных планов и сооружений транспорта».
- ГОСТ Р 21.101-2026 — основные требования к проектной и рабочей документации (действует с 01.04.2026).
Общий состав и логика смежных разделов — в материале состав проектной документации по ПП 87.
1. Генплан против градрегламента ГПЗУ
ГПЗУ фиксирует границы возможного: минимальные отступы от границ участка, предельную высоту, коэффициент плотности, процент застроенности, виды разрешённого использования. Как только здание придвигается ближе допустимого или выходит за этажность, ПЗУ возвращается с отказом, а не с замечанием. Рабочий приём — на листе генплана рядом выписка-таблица из ГПЗУ, каждое числовое значение сверяется при выпуске.
2. ГПЗУ просрочен или приложен не полностью
По пункту 12 ПП № 87 ГПЗУ входит в раздел как исходный документ. Часть 10 статьи 57.3 ГрК: информация из ГПЗУ применяется для подготовки ПД и получения разрешения на строительство в течение 3 лет с даты выдачи. На проверке всплывает: нет номера и даты, срок истёк в процессе проектирования, копия без подписи уполномоченного органа. Закрывается одним — новая выписка до сдачи тома.
3. Пожарные разрывы не добиты
СП 4.13130.2013 задаёт минимальные расстояния между зданиями через связку «класс функциональной пожарной опасности, степень огнестойкости». Типовая засада на реконструкции: новый корпус в 6 м от соседнего, по таблице — 10. Сократить разрыв можно компенсационными мероприятиями: противопожарная стена 1-го типа REI 150, автоматическое пожаротушение, водяное орошение фасадов. Но это расписывается в МОПБ и увязывается с расчётом пожарных рисков, иначе ПЗУ уходит назад.
4. Нет инсоляции
Для жилой застройки СанПиН 2.1.3684-21 нормирует продолжительность непрерывной инсоляции по зонам (центральная, северная, южная). Расчёт инсоляции квартир прикладывается к ПЗУ с учётом затенения соседями и собственным фасадом. То же для детсадов, школ и больниц. Отсутствие расчёта — безусловное замечание, даже если вокруг чистое поле. Связанные требования АР — ошибки раздела АР.
5. Путь МГН обрывается
СП 59.13330.2020 требует непрерывного безбарьерного пути от границы участка до входа: ширина от 1,2 м, уклон до 5 процентов, тактильные указатели, контрастные полосы на ступенях, пандус при перепадах. Элементы наносятся на генплан и увязываются с организацией рельефа. Самопроверка — пройти пальцем по чертежу «от калитки до двери», проверить каждый переход: бортовой камень, водоприёмная решётка, ступень, порог.
6. Точки подключения к сетям не показаны
Пункт 12 «в» ПП № 87 перечисляет: ПЗУ показывает точки подключения к наружным сетям — электро-, тепло-, водо-, газоснабжение, канализация, связь. Сдают регулярно без «до/после» (существующие и проектируемые), без диаметров и сечений. Каждая подсистема — отдельный блок замечаний, возвращается раздел одним пакетом.
7. Рельеф и водоотвод «одним уклоном»
Раздел 8 СП 42.13330.2016: на ПЗУ проектные и существующие отметки, направления уклонов, линии водораздела, поверхностный водоотвод, дождеприёмные колодцы, ливневая канализация. На плоском участке часто ограничиваются одним уклоном по оси проезда, этого не хватит — эксперт просит картограмму земляных масс с расчётом объёмов выемки и насыпи.
8. Благоустройство из скамейки и двух урн
СП 82.13330.2016 и раздел 9 СП 42.13330.2016 — площадь озеленения, состав МАФ, детские, спортивные, хозяйственные площадки, покрытия. Что выписывает эксперт: нет детской площадки при жилой застройке, озеленение меньше норматива, МАФ сведены к урнам и скамейкам. Ответ — расчётная таблица нормативных площадок на число жителей плюс таблица озеленения с разбивкой по покрытиям.
9. Парковок меньше, чем требует регион
Федеральный расчёт идёт по разделу 11 СП 42.13330.2016, от назначения объекта. Субъект почти всегда имеет РНГП (региональные нормативы градостроительного проектирования), которые ужесточают федеральный норматив. РНГП проигнорировали — замечание: «количество машино-мест не соответствует РНГП субъекта». Рабочий подход: два параллельных расчёта, в проект идёт большее число.
10. «Самодельные» условные обозначения
ГОСТ 21.204-2020 задаёт закрытый перечень условных графических обозначений: деревья, кустарники, дорожные покрытия, ограждения, водные поверхности, инженерные сети. Появляются на листе значки из стандартных блоков САПР или «свои» иконки — раздел возвращают с формулировкой «не соответствует ГОСТ 21.204». Решение одно: библиотека обозначений, собранная строго по ГОСТ.
Что ещё ловит нормконтроль
Короткий список проверок, по которым том ходит перед выпуском:
- Привязка генплана к геодезической съёмке не бьётся с реальными отметками — обычно, когда работали по устаревшей исходке.
- Красные линии проведены приблизительно, без координат поворотных точек.
- Условные обозначения на генплане «свои» вместо ГОСТ 21.204-2020.
- Нет расчёта мусоросборных площадок и площадок для контейнеров.
- Расстояния от площадок до окон жилых и общественных зданий не соответствуют СанПиН.
- Нет схемы транспортной организации движения на период строительства.
- Благоустройство сводится к асфальту и урнам, без детских, спортивных и хозяйственных площадок.
Чек-лист ПЗУ перед сдачей
- Реквизиты ГПЗУ приложены, срок использования информации не истёк (ч. 10 ст. 57.3 ГрК — 3 года).
- Отступы от границ, высота, плотность застройки сверены с ГПЗУ построчно.
- Противопожарные разрывы проверены по СП 4.13130 с учётом классов огнестойкости.
- Расчёт инсоляции приложен (для жилой застройки и нормируемых общественных).
- Путь МГН от границы участка до входа соответствует СП 59.13330.2020.
- Точки подключения к наружным сетям показаны (электро-, тепло-, водо-, газо-, связь).
- Организация рельефа: отметки, уклоны, водоотвод — по разделу 8 СП 42.13330.2016.
- Расчёт нормативных площадок благоустройства приложен.
- Машино-места — большее из двух значений: СП 42 и РНГП региона.
- Все условные обозначения — по ГОСТ 21.204-2020.
FAQ
ГПЗУ истекает в процессе выпуска ПД, что делать?
Часть 10 ст. 57.3 ГрК: информация из ГПЗУ действует 3 года с даты выдачи. Истёк срок до передачи на экспертизу — заказчик получает новый ГПЗУ, проект сверяется с новой редакцией; если градрегламент изменился, правки тянутся в ПЗУ, иногда и в АР.
Как законно сократить пожарные разрывы?
СП 4.13130.2013 допускает сокращение при противопожарных стенах 1-го типа (REI 150), автоматическом пожаротушении, водяном орошении фасадов. Обоснование — в МОПБ, в ПЗУ идёт отсылка. Без расчёта пожарных рисков сокращение не примут.
Инсоляция для офиса — нужна?
Нет. Инсоляция нормируется для жилья, классов школ, палат больниц, спальных помещений детсадов (СанПиН 2.1.3684-21). Для офисов, торговли, производства и складов она не требуется, но остаются требования по КЕО.
Ливневая канализация на промышленной территории — обязательна?
Да. Раздел 8 СП 42.13330.2016 требует проработки водоотвода вне зависимости от назначения. Для промышленных объектов дополнительно проверяются объёмы стоков против пропускной способности принимающей сети и требования к очистке.
В каком масштабе выпускать генплан?
По ГОСТ 2.302-68 и практике СП 42.13330: 1:500 для жилой застройки и небольших общественных зданий, 1:1000 для квартала, 1:2000 и крупнее — промышленная площадка и крупные комплексы. Критерий — читаемость чертежа при заданном формате листа.
На участке уже стоят здания, как их показывать?
С пометками «существующее/сохраняемое», «демонтируемое», «реконструируемое». Для сохраняемых проверяют противопожарные разрывы с новой застройкой, для демонтируемых прикладывают решение о сносе.
Апрель 2026. Сверено с ПП РФ № 87 в редакции от 21.10.2025 и СП 42.13330.2016 в действующей редакции с Изменениями № 1–4.
Образование: Промышленное и гражданское строительство, магистратура - Подземное и городское строительство.
Подробнее об авторе →Я тоже могу ошибаться — напишите, и вместе сделаем материал лучше.