ТИМ или BIM: в чём разница и что писать в ТЗ в 2026 году

Для большинства объектов госзаказа и для долевого строительства применение технологии информационного моделирования (ТИМ) в 2026 году обязательно. В ТЗ и договорах при этом продолжают встречаться разные термины — ТИМ, BIM, ЦИМ, ИМ, цифровой двойник — которые путают заказчики и ГИПы, а экспертиза потом возвращает проект за формулировки. Ниже — в чём реальная разница, какой термин использовать и какие пункты включать в ТЗ на проектирование.

Коротко о структуре: сводная таблица терминов — в следующем разделе; нормативная база — сразу за ней; разбор пяти понятий — в середине статьи; обязательные пункты ТЗ — в разделе «Что писать в ТЗ»; частые ошибки и FAQ — в конце.

Коротко: ТИМ, BIM, ЦИМ, ИМ — одним взглядом

Сводная таблица отвечает на основной вопрос читателя: какой термин за что отвечает и где закреплён нормативно.

Практический вывод: в ТЗ и договорах пишут «ТИМ» (процесс) и «ИМ ОКС» или «ЦИМ» (артефакт). «BIM» допустимо один раз в пояснении термина, но не как самостоятельная формулировка в нормативных ссылках.

Нормативная база

Требования к применению ТИМ и составу информационной модели регулируются следующими действующими на апрель 2026 года документами:

• Градостроительный кодекс РФ, статья 57.5 — информационная модель объекта капитального строительства, обязанность застройщика вести её.
• Постановление Правительства РФ от 05.03.2021 № 331 — случаи, при которых применение ТИМ является обязательным (первоначально — для объектов с господдержкой с 01.01.2022, затем расширено подзаконными актами, в том числе на долевое строительство).
• Приказ Минстроя России от 12.10.2021 № 735/пр — состав сведений, документов и материалов, включаемых в информационную модель ОКС (действующий с последующими изменениями).
• СП 333.1325800.2020 — Информационное моделирование в строительстве. Правила формирования информационной модели объектов на различных стадиях жизненного цикла.
• СП 404.1325800.2018 — Информационное моделирование в строительстве. Правила разработки планов проектов с применением ТИМ (BIM Execution Plan).
• ГОСТ Р ИСО 19650-1-2020, ГОСТ Р ИСО 19650-2-2020 — принципы и управление информационной моделью (российская адаптация ISO 19650).

Конкретные редакции и перечень объектов, для которых ТИМ обязательна, регулярно расширяются подзаконными актами Правительства РФ. Перед выпуском ТЗ реквизиты сверяются с реестром действующих нормативов на дату подписания документа.

ТИМ и BIM — в чём разница и почему это важно для ТЗ

Формально это один и тот же подход: цифровая трёхмерная модель с заложенными в элементы свойствами (материал, стоимость, класс огнестойкости, производитель). Различается терминология и нормативный контекст:

• BIM — термин из международной практики (ISO 19650), англоязычный.
• ТИМ — российский термин, введённый в Градостроительный кодекс. Обязательные требования оперируют именно словом «ТИМ» или «технология информационного моделирования».

Для ТЗ это означает: если объект попадает под обязательное применение ТИМ, формулировка «проект выполнить с применением BIM-технологии» юридически недостаточна — в подзаконных актах закреплён именно термин «ТИМ». Корректно: «с применением технологии информационного моделирования (ТИМ)» со ссылкой на конкретный пункт ГрК РФ и ПП РФ.

ЦИМ и ИМ — что это внутри модели

Цифровая информационная модель (ЦИМ) — файл или группа файлов модели: 3D-геометрия, атрибуты, классификация элементов. То, что открывается в Revit, Renga, Model Studio CS, nanoCAD, ArchiCAD.

Информационная модель ОКС (ИМ ОКС) — шире, по ст. 57.5 ГрК РФ: ЦИМ плюс сведения, документы и материалы об объекте на всех стадиях жизненного цикла. ИМ ведёт застройщик, передаёт в органы власти, наполняет на стадиях изысканий, проектирования, строительства, эксплуатации.

Состав сведений ИМ ОКС утверждён Приказом Минстроя № 735/пр. Экспертиза проверяет соответствие состава модели этому перечню. О типовых ошибках при загрузке пакета в ГИС ЕГРЗ — в статье 10 ошибок при загрузке документов в ГИС ЕГРЗ.

Цифровой двойник — не путать с ТИМ

Цифровой двойник — модель эксплуатируемого объекта, в которую непрерывно поступают данные с датчиков: температура, расход воды, нагрузки, износ оборудования. Это следующий этап после передачи ИМ в эксплуатацию, а не альтернативное название BIM. В ГрК РФ «цифровой двойник» отдельно не закреплён — он относится к эксплуатации и регулируется отраслевыми документами оператора объекта.

Практика: в ТЗ на проектирование цифровой двойник не прописывают как отдельное требование. Его создание — задача эксплуатирующей организации на основе переданной ей ИМ.

Что писать в ТЗ на проектирование в 2026 году

Минимальный набор пунктов для ТЗ на проектирование с применением ТИМ:

1. Норма-основание. Прямая ссылка на ГрК РФ ст. 57.5 и актуальное ПП РФ по случаю обязательного применения ТИМ (для объекта с госзаказом — ПП РФ № 331 в действующей редакции).
2. Стадии применения ТИМ. Перечисление стадий жизненного цикла (изыскания, проектная документация «П», рабочая документация «РД», строительство, эксплуатация) — по каким формируется и ведётся ИМ.
3. Уровни детализации LOD. Требуемый LOD элементов модели по каждой стадии со ссылкой на СП 333.1325800.2020. Шаблоны отраслевой практики: LOD 200–300 для стадии «П», LOD 350–400 для «РД».
4. Состав ИМ. Ссылка на Приказ Минстроя № 735/пр; при необходимости — расширенный состав сведений сверх минимального перечня.
5. Форматы передачи. Нативный формат (например, RVT или RNP) и обменный формат IFC по актуальной версии (в российской практике — IFC 4.0 или 4.3 с указанием схемы).
6. План выполнения проекта (BEP). Требование к разработке плана реализации с применением ТИМ по СП 404.1325800.2018.
7. Классификатор строительной информации (КСИ). Назначать элементам модели коды по КСИ или по утверждённому заказчиком корпоративному классификатору.
8. Требования к коллизиям. Проверка Clash Detection между разделами АР/КР и инженерными системами, порядок оформления отчёта, частота проверок.
9. Порядок передачи ИМ. Способ передачи через среду общих данных (СОД), состав сопроводительных документов, формат ИУЛ на электронные тома.
10. Ответственность за ведение ИМ после сдачи. Кто ведёт ИМ на стадии эксплуатации, какие обновления обязательны, как изменения вносятся в переданную заказчику модель.

Базовый шаблон общего раздела ТЗ — в статье Техническое задание на проектирование; подробнее о самих СП, которые упоминаются в ТЗ, — СП 333.1325800 и СП 404.1325800.

Частые ошибки в формулировках ТЗ

Что регулярно отмечает экспертиза и из-за чего переделывают ТЗ:

• В ТЗ написано «выполнить в BIM» без ссылки на ГрК РФ и подзаконные акты — формально юридически недостаточно для объектов с обязательным применением ТИМ.
• Термины «ТИМ», «BIM», «ЦИМ», «ИМ» используются как синонимы без определения — возникают противоречия между пунктами договора и техзадания.
• Не указан обменный формат и версия IFC — модель передаётся только в нативном формате САПР, который заказчик не может открыть без лицензии.
• Состав сведений ИМ сужен против Приказа Минстроя № 735/пр — при проверке в ГИС ЕГРЗ пакет возвращается.
• В ТЗ написано «цифровой двойник» там, где подразумевается ЦИМ — путаница со стадией эксплуатации и лишние требования к датчикам.
• Отсутствует пункт про ИУЛ и УКЭП на электронные тома — документация не принимается оператором ЕЦПЭ даже при корректной модели.

FAQ

Можно ли в ТЗ писать «BIM» вместо «ТИМ»?

Для информационных материалов и пояснений в скобках — да. Для нормативных формулировок (обязанность применения, ссылки на ГрК РФ и ПП) — нет: подзаконные акты оперируют термином «ТИМ» или «технология информационного моделирования». Безопасный вариант: «технология информационного моделирования (ТИМ, BIM)» один раз в начале документа, дальше — «ТИМ».

Какой LOD требовать для проектной документации?

СП 333.1325800.2020 и СП 404.1325800.2018 не задают единый обязательный LOD — уровень детализации прописывается в ТЗ и BEP под конкретный проект. На практике для стадии «Проектная документация» чаще всего используется LOD 200–300, для рабочей документации — LOD 350–400. Жёсткая цифра должна быть в ТЗ, иначе подрядчик вправе выбрать минимальный уровень.

В каком формате передавать ИМ заказчику?

Формат, позволяющий прочитать модель без лицензии конкретного вендора. На практике это IFC (версия указывается в ТЗ, чаще 4.0 или 4.3). Нативный формат САПР передаётся дополнительно по согласованию и для внутреннего использования проектной команды.

Что такое BEP и кто его разрабатывает?

BEP (BIM Execution Plan, план реализации проекта с применением ТИМ) по СП 404.1325800.2018 — документ, описывающий, как команда проектирует с ТИМ: состав ролей, регламент коллизионного контроля, формат обмена, версии программного обеспечения. Разрабатывается генпроектировщиком на основе требований заказчика из ТЗ.

Нужен ли цифровой двойник, если уже есть ИМ?

В нормативных требованиях к проектной документации цифровой двойник не закреплён как обязательный. Он создаётся по отдельному техническому заданию на этапе эксплуатации и имеет смысл для сложных объектов с инженерными системами, работу которых выгодно отслеживать в реальном времени: стадионы, крупные ТЦ, промышленные комплексы. Для типового жилого дома необходимости в цифровом двойнике нет.

Принимает ли экспертиза проект без ИМ?

Если объект не подпадает под обязательное применение ТИМ — да, проект подаётся в традиционном виде (PDF-тома по Приказу Минстроя № 783/пр). Если подпадает — отсутствие ИМ становится основанием для отказа в принятии пакета на экспертизу. Конкретный перечень объектов с обязательным применением ТИМ определяется действующей редакцией ПП РФ № 331 и связанными подзаконными актами.

Статья актуальна на апрель 2026 года. Основана на Градостроительном кодексе РФ (ст. 57.5), ПП РФ от 05.03.2021 № 331, Приказе Минстроя России от 12.10.2021 № 735/пр, СП 333.1325800.2020, СП 404.1325800.2018, ГОСТ Р ИСО 19650-1-2020 и ГОСТ Р ИСО 19650-2-2020.

Михаил Безгодов

Инженер-строитель, 15+ лет опыта

Образование: Промышленное и гражданское строительство, магистратура — Подземное и городское строительство.

Подробнее об авторе →