Раздел ПЗУ — схема планировочной организации земельного участка — переводит нормы ГПЗУ и градостроительного регламента в конкретный генплан, ситуационный план, схемы благоустройства и транспортной организации. На экспертизе ПЗУ проверяют по сводке нормативов, который включает ПП № 87, СП 42.13330.2016, противопожарные СП, требования по МГН и благоустройству. Ниже — десять типовых категорий замечаний, с которыми экспертиза возвращает раздел, и способ самопроверки перед сдачей пакета на стадии П. Материал полезен ГАПу, ГИПу и нормконтролю.
Навигация по статье:
- Сводная таблица 10 замечаний с привязкой к нормативу — блок «Коротко» ниже.
- Нормативная база — следующий раздел.
- Разбор каждого замечания с опорой на конкретный пункт СП/ПП — основное тело.
- Чек-лист проверки ПЗУ и FAQ — в конце статьи.
Коротко: 10 категорий замечаний ПЗУ
Сводка по тем пунктам нормативов, которые чаще всего нарушаются при подготовке раздела.
| № | Категория замечания | Основной нормативный пункт |
|---|---|---|
| 1 | Генплан не соответствует градрегламенту ГПЗУ (отступы, высота, плотность) | ГрК РФ, ст. 57.3; ГПЗУ |
| 2 | Реквизиты ГПЗУ не приложены или просрочены | ПП РФ № 87, п. 12 |
| 3 | Противопожарные разрывы меньше нормируемых | СП 4.13130.2013 (с изменениями) |
| 4 | Нет расчёта инсоляции жилых помещений | СанПиН 2.1.3684-21; СП 42.13330.2016 |
| 5 | Пути движения МГН к входу не обеспечены | СП 59.13330.2020 |
| 6 | Не показаны точки подключения к инженерным сетям | ПП РФ № 87, п. 12 «в» |
| 7 | Нет решения по организации рельефа и водоотводу | СП 42.13330.2016, раздел 8 |
| 8 | Благоустройство и озеленение не соответствуют нормативам | СП 82.13330.2016; СП 42.13330.2016 |
| 9 | Количество парковочных мест меньше нормативного | СП 42.13330.2016, раздел 11 |
| 10 | Условные обозначения на генплане не по ГОСТ 21.204 | ГОСТ 21.204-2020 |
Нормативная база
На апрель 2026 года раздел ПЗУ ведётся по следующим действующим документам:
- Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 (редакция 21.10.2025, действует до 01.09.2028) — состав раздела 2 «Схема планировочной организации земельного участка».
- Градостроительный кодекс РФ, статья 57.3 — градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) как основной исходный документ.
- СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*, с Изменениями № 1, 2, 3, 4) — основной СП для ПЗУ.
- СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий» (с Изменением № 3, введённым приказом Минстроя № 933/пр от 27.12.2024, действует с 28.01.2025).
- СП 4.13130.2013 «Ограничение распространения пожара на объектах защиты» (с Изменениями № 1–4, последнее с 01.12.2023) — противопожарные разрывы.
- СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения».
- СанПиН 2.1.3684-21 — санитарно-эпидемиологические требования, включая инсоляцию.
- ГОСТ 21.204-2020 «СПДС. Условные графические обозначения и изображения элементов генеральных планов и сооружений транспорта».
- ГОСТ Р 21.101-2026 — основные требования к проектной и рабочей документации (действует с 01.04.2026).
Состав и логика остальных разделов ПД — в материале состав проектной документации по ПП 87.
Замечание 1. Генплан не соответствует градрегламенту ГПЗУ
Основное столкновение — между задумкой архитектора и градрегламентом. ГПЗУ фиксирует: минимальные отступы от границ участка, предельную высоту, предельный коэффициент плотности застройки, процент застроенности, ограничения по видам разрешённого использования. Если на плане здание сдвинуто ближе к границе, чем допускает ГПЗУ, или превышена максимальная этажность — экспертиза возвращает ПЗУ с отказом. Самопроверка: рядом с генпланом на листе размещают выписку из ГПЗУ с таблицей ограничений и проверяют каждое числовое значение.
Замечание 2. Реквизиты ГПЗУ не приложены или просрочены
По пункту 12 ПП № 87 в ПЗУ прилагается ГПЗУ в качестве исходной документации. Типовые ошибки: не приложен номер и дата выдачи, приложена редакция, по которой истёк нормативный срок использования (часть 10 статьи 57.3 ГрК РФ устанавливает, что информация из ГПЗУ применяется для подготовки ПД и получения разрешения на строительство в течение 3 лет со дня его выдачи), приложена копия без подписи уполномоченного органа. Решение — получить актуальный ГПЗУ и включить его в состав раздела перед выпуском.
Замечание 3. Противопожарные разрывы меньше нормируемых
СП 4.13130.2013 задаёт минимальные расстояния между зданиями в зависимости от класса функциональной пожарной опасности и степени огнестойкости. Часто ошибка вскрывается на реконструкции: новый корпус проектируется в 6 м от соседнего, а по таблице требуется 10 м. Компенсационные мероприятия (противопожарные стены 1-го типа REI 150, системы пожаротушения) допускают сокращение разрыва, но должны быть обоснованы в МОПБ. Без такого обоснования ПЗУ возвращается с замечанием.
Замечание 4. Нет расчёта инсоляции жилых помещений
Для жилой застройки СанПиН 2.1.3684-21 устанавливает нормативную продолжительность непрерывной инсоляции по зонам (центральной, северной, южной). К ПЗУ прилагается расчёт инсоляции квартир с учётом затенения соседними зданиями и элементами собственного фасада. При его отсутствии раздел возвращается. Для общественных зданий с нормируемой инсоляцией (детские сады, школы, медицинские учреждения) действует тот же порядок. Связанные требования АР — в материале ошибки раздела АР.
Замечание 5. Пути движения МГН не обеспечены
СП 59.13330.2020 требует безбарьерного пути от границы участка до входа в здание: ширина не менее 1,2 м, уклон не более 5%, тактильные указатели, контрастные полосы на ступенях, пандус при перепадах. На генплане эти элементы должны быть нанесены и увязаны с организацией рельефа. Отсутствие хотя бы одного элемента — замечание. Самопроверка: пройти по генплану «от калитки до двери» и проверить все переходы.
Замечание 6. Точки подключения к инженерным сетям не показаны
Пункт 12 «в» ПП № 87 требует отображения на ПЗУ точек подключения к наружным сетям: электроснабжение, тепло-, водо-, газоснабжение, канализация, связь. Часто раздел сдают без показа точек подключения «до» и «после» (существующие и проектируемые), без указания диаметров труб и сечений кабелей. Эксперт возвращает раздел для уточнения по каждой из инженерных подсистем.
Замечание 7. Нет решения по организации рельефа и водоотводу
Раздел 8 СП 42.13330.2016 требует на ПЗУ показать: проектные и существующие отметки, направления уклонов, линии водораздела, систему поверхностного водоотвода, дождеприёмные колодцы, ливневую канализацию. На плоских участках часто ограничиваются указанием одного уклона по оси проезда — этого недостаточно. Решение — полная картограмма земляных масс с расчётом объёмов выемки и насыпи.
Замечание 8. Благоустройство и озеленение не соответствуют нормативам
СП 82.13330.2016 и раздел 9 СП 42.13330.2016 задают: площадь озеленения на участок, состав малых архитектурных форм, требования к детским и спортивным площадкам, состояние покрытий. Типовой набор ошибок: нет детской площадки при жилой застройке, площадь озеленения меньше нормируемой, состав МАФ сводится к скамейкам без мусорных урн. Решение — таблица расчёта нормативных площадок по количеству жителей и таблица озеленения.
Замечание 9. Парковочных мест меньше нормативного
Раздел 11 СП 42.13330.2016 задаёт количество машино-мест в зависимости от назначения объекта: жилая застройка, офисы, торговля, медицина, школы. Регион может иметь собственные региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП), ужесточающие федеральный расчёт. Если РНГП не учтён, ПЗУ возвращается с замечанием. Проверка — два параллельных расчёта по СП 42 и по РНГП субъекта, большее число берётся в проект.
Замечание 10. Условные обозначения не по ГОСТ 21.204
ГОСТ 21.204-2020 задаёт закрытый перечень условных графических обозначений для генпланов: деревья, кустарники, дорожные покрытия, ограждения, водные поверхности, инженерные сети. Замена обозначений «самодельными» значками из блоков САПР — повод вернуть раздел с замечанием «не соответствует ГОСТ 21.204». Решение — использовать библиотеку условных обозначений, опирающуюся на этот ГОСТ.
Частые ошибки нормконтроля ПЗУ
Короткий список проверок, по которому проходит нормконтроль перед передачей тома на выпуск:
- Привязка генплана к геодезической съёмке не соответствует реальным отметкам — типично для работы по устаревшей исходке.
- Красные линии нанесены приблизительно, без координат поворотных точек — замечание при сверке с правилами землепользования.
- Условные обозначения на генплане «свои» вместо ГОСТ 21.204-2020.
- Расчёт мусоросборных площадок, площадок для мусорных контейнеров не приложен.
- Расстояния от площадок до окон жилых и общественных зданий не соответствуют СанПиН.
- Нет схемы транспортной организации движения на период строительства.
- Благоустройство сводится к асфальту и урнам без проработки детских, спортивных и хозяйственных площадок.
Чек-лист ПЗУ перед сдачей
- Реквизиты ГПЗУ приложены, срок использования информации из ГПЗУ не истёк (ч. 10 ст. 57.3 ГрК — 3 года).
- Отступы от границ, высота, плотность застройки сверены с ГПЗУ построчно.
- Противопожарные разрывы между всеми зданиями проверены по СП 4.13130 с учётом классов огнестойкости.
- Расчёт инсоляции жилых помещений приложен (для жилой застройки).
- Путь МГН от границы участка до входа соответствует СП 59.13330.2020.
- Все точки подключения к наружным сетям показаны (электро-, тепло-, водо-, газо-, связь).
- Организация рельефа: отметки, уклоны, водоотвод — по разделу 8 СП 42.13330.2016.
- Расчёт нормативных площадок благоустройства приложен.
- Количество машино-мест рассчитано по СП 42 и по РНГП региона, принято большее значение.
- Все условные обозначения — по ГОСТ 21.204-2020.
FAQ
Что делать, если срок использования ГПЗУ истёк к моменту сдачи?
Часть 10 статьи 57.3 ГрК РФ устанавливает, что информация из ГПЗУ применяется для подготовки ПД и получения разрешения на строительство в течение 3 лет с даты выдачи. Если к моменту передачи ПД на экспертизу срок истёк, заказчик получает новый ГПЗУ. Проект делается по новой редакции, изменения (если градрегламент поменялся) переносятся в ПЗУ и, возможно, в АР.
Как обосновать уменьшенные противопожарные разрывы?
СП 4.13130.2013 допускает сокращение разрывов при применении противопожарных стен 1-го типа (REI 150), систем автоматического пожаротушения, водяного орошения фасадов. Обоснование приводится в разделе МОПБ, в ПЗУ делается отсылка. Без расчёта пожарных рисков сокращение не проходит экспертизу.
Обязателен ли расчёт инсоляции для офисного здания?
Нет. Инсоляция нормируется для жилых помещений, классов, палат медицинских учреждений и спальных помещений детских садов (СанПиН 2.1.3684-21). Для офисов, торговых зданий, производственных и складских объектов расчёт инсоляции не требуется, но остаются требования по КЕО — коэффициенту естественного освещения.
Можно ли не показывать ливневую канализацию, если участок идёт под промышленную территорию?
Нельзя. Раздел 8 СП 42.13330.2016 требует проработки водоотвода для всех участков независимо от назначения. Для промышленных объектов дополнительно проверяется соответствие объёмов стоков пропускной способности принимающей сети и требованиям по очистке.
В каком масштабе выполняется генплан?
По ГОСТ 2.302-68 и практике СП 42.13330 — 1:500 для участков жилой застройки и небольших общественных зданий; 1:1000 для квартала; 1:2000 и крупнее для промышленной площадки и крупных комплексов. Выбор зависит от размеров объекта и читаемости чертежа.
Что писать в ПЗУ, если на участке уже есть существующие здания?
Все существующие здания и сооружения показываются на генплане с пометкой «существующее» или «сохраняемое», «демонтируемое», «реконструируемое». Для сохраняемых зданий проверяется соответствие нормам противопожарных разрывов; для демонтируемых — прилагается решение о сносе.
Статья актуальна на апрель 2026 года. Основана на ПП РФ от 16.02.2008 № 87 (ред. 21.10.2025), ГрК РФ (ст. 57.3, ч. 10), СП 42.13330.2016 (с Изменениями № 1–4), СП 82.13330.2016 (с Изменением № 3 от 27.12.2024), СП 4.13130.2013 (с Изменениями № 1–4), СП 59.13330.2020, СанПиН 2.1.3684-21, ГОСТ 21.204-2020, ГОСТ Р 21.101-2026 (действует с 01.04.2026).
Образование: Промышленное и гражданское строительство, магистратура — Подземное и городское строительство.
Подробнее об авторе →