Коробка — фундамент, наружные и внутренние несущие стены, перекрытия, лестница, стропильная система с кровельным покрытием. Без окон, дверей, инженерных вводов и отделки. «Под чистовую» — коробка плюс окна, наружные двери и разводка инженерных систем. «Под ключ» — плюс финишная отделка и сантехника.
«Коробка», «под чистовую», «под ключ» — рыночные термины подрядного рынка, нормативного определения у них нет. Поэтому состав каждой стадии должен быть зафиксирован в договоре и приложении со списком работ — а в смете эти стадии раскладываются по этапам строительства.
Три уровня готовности
- Коробка. Несущий каркас: фундамент, стены, перегородки (если включены в проект), перекрытия, лестница, стропильная система с кровельным покрытием. Тёплый контур не замкнут — окон и наружных дверей нет, изнутри ничего не отделано. Качество и приёмка работ — по СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» (с изменениями).
- Под чистовую (white box). Коробка плюс окна и наружные двери (тёплый контур замкнут), черновые полы, штукатурка по стенам, разводка инженерных систем без чистовых приборов, котёл и электрический щит установлены и подключены к вводу. Дом готов к финишной отделке.
- Под ключ. «Под чистовую» плюс финишная отделка стен и потолков, чистовые полы, сантехника, осветительные приборы, межкомнатные двери. У части подрядчиков «под ключ» включает кухонный гарнитур и встроенную мебель — это закрепляется в договоре.
Где режут на стыках стадий
«Тёплый контур» — рыночный термин (в СП и ГОСТ не закреплён) для состояния, когда дом замкнут от внешней среды (стены, кровля, окна, наружные двери) и пригоден к отоплению, чтобы вести внутренние работы зимой. Граница лежит между коробкой и «под чистовую». Подрядчики называют это «коробка с окнами», «коробка с тёплым контуром» или «под чистовую без штукатурки» — название не важнее формулировки в договоре.
Типичные точки спора:
- Окна. Чаще включены в «под чистовую», но в северных регионах застройщики просят перенести их в коробку, чтобы дом сразу был под отопление.
- Полы. Стяжка относится к «под чистовую», финишное покрытие — к «под ключ». Граница спорная: иногда стяжку переносят в коробку, иногда наливной пол — в «под ключ».
- Котёл и инженерка. Установка и подключение к вводу — обычно «под чистовую», но без обвязки радиаторов, без пуско-наладки и без актов скрытых работ по разводке.
- Внутренние двери. Коробки могут быть установлены под штукатурку, полотно — только в «под ключ».
Объём работ по пункту 1 статьи 743 Гражданского кодекса РФ определяется технической документацией и сметой, а не названием стадии. Если в договоре стоит «дом под чистовую» без приложения с пообъектным списком — спор решается не в пользу заказчика. Сверять список работ удобно по структуре локальной сметы. Для частного дома проектная документация по Постановлению Правительства РФ № 87 от 16.02.2008 формально не обязательна (статья 48 часть 3 Градостроительного кодекса РФ), но как ориентир по составу разделов используется и здесь — см. состав ПД по Постановлению № 87.
Статья актуальна на 2026 год.
Образование: Промышленное и гражданское строительство, магистратура - Подземное и городское строительство.
Подробнее об авторе →Я тоже могу ошибаться — напишите, и вместе сделаем материал лучше.