Раздел и объединение земельных участков для девелоперского проекта

Раздел и объединение земельных участков меняют объект недвижимости, его границы и правовой режим. Для девелоперского проекта результат должен одновременно соответствовать требованиям Земельного кодекса РФ, действующей документации по планировке территории и принятой схеме размещения объектов.

Раздел и объединение участков

Статья 11.4 ЗК РФ устанавливает, что при разделе образуются несколько земельных участков, а исходный участок прекращает существование, кроме прямо предусмотренных законом случаев. У собственника исходного участка возникает право собственности на образованные участки.

По статье 11.6 ЗК РФ при объединении смежных участков образуется один земельный участок, а существование исходных прекращается. Если исходные участки принадлежат разным собственникам, возникает общая собственность на образованный участок. При объединении заложенного и незаложенного участков залог по общему правилу распространяется на весь образованный участок, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Требования к образуемым участкам и согласия

Статья 11.9 ЗК РФ устанавливает требования к образуемым и изменённым земельным участкам. В частности, образование участка не допускается, если оно приводит к невозможности разрешённого использования расположенных на нём объектов недвижимости; также применяются установленные предельные размеры и иные требования к границам и конфигурации участков.

По общему правилу пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов и залогодержателей исходных участков. Эта же норма перечисляет случаи, когда такое согласие не требуется. Поэтому необходимость согласия определяется не как специальное исключение, а от общего правила с последующей проверкой предусмотренных законом исключений.

Связь с ДПТ и КРТ

Для территории, в отношении которой принято решение о КРТ или заключён договор КРТ, пункт 7 статьи 11.2 устанавливает специальные основания образования участков из государственной или муниципальной земли. Такое образование может осуществлять лицо, с которым заключён договор КРТ, либо юридическое лицо, обеспечивающее реализацию решения о КРТ, на основании проекта межевания территории либо схемы расположения участка при наличии утверждённого проекта планировки территории.

Будущие границы должны соответствовать применимой ДПТ/ПМТ и не создавать конфликтов с существующими правами и обременениями, ВРИ, подъездами, сетями и проектными решениями. Реестровые ограничения рассмотрены в материале об обременениях участка, а правила выбора ВРИ — в статье о ВРИ под МКД.

Статья актуальна на 29 августа 2026 года.