ВРИ земельного участка под многоквартирный дом: что проверить до сделки

ВРИ участка под многоквартирный дом нужно проверять до сделки вместе с ПЗЗ и документацией по планировке территории. Запись в ЕГРН сама по себе не отвечает на вопрос, можно ли реализовать нужную жилую застройку: важно, какие виды использования установлены для территории и нет ли специальных ограничений на выбор ВРИ.

Что изменилось в правилах ВРИ

С 2026 года для практической проверки особенно важна новая глава II.1 Земельного кодекса РФ, введённая Федеральным законом №295-ФЗ. Она регулирует установление, изменение и выбор видов разрешённого использования земельных участков.

Чек-лист девелопера

1. Что записано в ЕГРН. Зафиксировать текущий основной ВРИ участка.
2. Какие ВРИ допускает регламент. Проверить территориальную зону и применимый градостроительный регламент.
3. Основной или условно разрешённый вид. Основной и вспомогательный ВРИ в общем случае выбираются правообладателем в пределах установленного регламента. Для условно разрешённого вида пункт 5 статьи 14.4 предусматривает разрешительную процедуру и внесение сведений в ЕГРН, но отдельно исключает арендатора земельного участка: для арендатора государственной или муниципальной земли действует ограничение пункта 3 — нельзя выбирать иной ВРИ, чем предусмотрен договором, кроме прямо указанного исключения для КРТ.
4. Есть ли ДПТ. В отдельных случаях ВРИ устанавливается документацией по планировке территории, и свобода выбора ограничена ею.
5. Не запрещает ли ДПТ жилую функцию. Пункт 9 статьи 14.4 ЗК РФ прямо ограничивает выбор ВРИ для строительства МКД, если утверждённая ДПТ предусматривает использование участка в иных целях, чем жилищное строительство.
6. Как участок предоставлен. Для аренды государственной или муниципальной земли выбор иного ВРИ ограничен договором; исключение предусмотрено для арендатора, с которым заключён договор КРТ либо который обеспечивает реализацию решения о КРТ в период действия договора/решения.

Статья 14.4 ЗК РФ требует при выборе основного ВРИ направлять заявление о внесении сведений о выбранном виде в ЕГРН, если такой вид ещё не отражён в реестре.

Что должно попасть в инвестиционное заключение

Не достаточно написать «ВРИ подходит». Зафиксируйте текущий ВРИ, допустимые варианты по регламенту, необходимость дополнительных процедур, ограничения по ДПТ/договору аренды и влияние ВРИ на предполагаемый МКД. Если для проекта ВРИ нужно менять, это отдельный этап и риск — см. материал об изменении ВРИ под МКД.

ВРИ — только один слой градостроительного анализа участка; параллельно проверяются ЗОУИТ, красные линии, права и обременения.

Статья актуальна на 2026 год.