Общая площадь здания — сумма площадей всех этажей здания (надземных, подземных, технических, цокольных, мансардных) в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Правила подсчёта: для жилых зданий — СП 54.13330.2022 Приложение А; для общественных — СП 118.13330.2022 Приложение А. Балконы и лоджии включаются с понижающими коэффициентами: балкон — 0,3, лоджия — 0,5, веранда и холодная кладовая — 1,0.
Что входит
- Все жилые и нежилые помещения каждого этажа;
- Коридоры, тамбуры, вестибюли, холлы;
- Лестничные клетки и лифтовые шахты — на одном уровне (на каждом этаже площадь повторяется);
- Технические этажи и помещения (ИТП, венткамеры, электрощитовые);
- Подвалы и цокольные этажи (любого назначения);
- Мансардные этажи (с учётом высоты согласно правилу 1,5 м);
- Эксплуатируемые чердаки и кровли — если оборудованы для использования;
- Балконы, лоджии, террасы — с понижающими коэффициентами.
Что не входит
- Технический подпол высотой менее 1,8 м без эксплуатации;
- Неэксплуатируемые чердаки;
- Незакрытые помещения для прохода (открытые галереи, переходы);
- Площадь под лестничными маршами высотой ниже 1,6 м (не считается жилой);
- Шахты, к которым нет доступа из помещений;
- Наружные пожарные лестницы.
Понижающие коэффициенты
| Тип площади | Коэффициент |
|---|---|
| Балкон (открытый, без капитальной крыши над ним и стен) | 0,3 |
| Лоджия (встроенная, с тремя стенами) | 0,5 |
| Веранда (закрытая, неотапливаемая) | 1,0 |
| Холодная кладовая | 1,0 |
| Терраса (открытая на земле или эксплуатируемая кровля) | 0,3 |
Коэффициенты установлены СП 54.13330.2022 п. А.1.7. До редакции 2022 года коэффициенты были иными (балкон 0,3, лоджия 0,5 — без изменений; терраса не нормировалась). Для сделок с недвижимостью используется общая площадь без понижающих коэффициентов балконов/лоджий — Жилищный кодекс РФ ст. 15 (с 2005 года).
Мансардные помещения
Площадь помещения с наклонным потолком в мансарде считают по полу с учётом высоты:
- при h ≥ 1,5 м — площадь учитывается полностью;
- при 1,1 ≤ h < 1,5 м — с коэффициентом 0,7;
- при h < 1,1 м — площадь не учитывается.
Точные граничные значения — СП 54.13330.2022 п. А.1.10.
Подвал и цоколь
Подвальный этаж входит в общую площадь, если высота помещений в нём не менее 1,8 м (по нижней точке балок) и помещения предназначены для эксплуатации. Технический подпол с высотой менее 1,8 м — не входит. Для высоких подвалов с инженерным оборудованием (более 1,8 м) — площадь засчитывается даже без планировочного использования.
Площадь по этажам
Площадь каждого этажа измеряется в пределах внутренних поверхностей наружных стен (не по осям и не по внешним обводам). Площадь всех этажей складывают, лестничные клетки на каждом этаже учитывают повторно — это и даёт «сумму этажей» в общей площади.
Сделочная площадь квартиры
Для квартир в договорах купли-продажи и в Едином государственном реестре недвижимости используется два показателя:
- Общая площадь квартиры — сумма площадей всех помещений квартиры без понижающих коэффициентов балконов и лоджий (Жилищный кодекс РФ ст. 15 ч. 5);
- Общая приведённая площадь — то же, но с понижающими коэффициентами для балконов (0,3) и лоджий (0,5) — используется в проектной документации и для расчёта стоимости при долевом строительстве (214-ФЗ).
В проекте для ТЭП используют приведённую общую (с коэффициентами); в правоустанавливающих документах — общую без коэффициентов.
Частые ошибки
- Включают балкон в общую площадь без понижающего коэффициента — для проектной площади неверно.
- Не считают технический этаж при высоте 2,2 м в общей — он входит.
- Считают шахты лифта в каждом этаже — лифтовая шахта учитывается один раз на отметке нижнего этажа (актуально для подсчёта площади остановок).
- Используют площадь по наружным стенам — нужно по внутренним поверхностям.
Нормативные документы
- СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» — Приложение А
- СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» — Приложение А
- Жилищный кодекс РФ ст. 15 — определение общей площади квартиры
- 214-ФЗ от 30.12.2004 — приведённая площадь в долевом строительстве
- Приказ Росреестра № П/0392 от 23.10.2020 — методика измерений для ЕГРН
Смежные материалы: площадь застройки, расчётная площадь, полезная, общая, жилая площадь.
Статья актуальна на 2026 год. При смене редакции СП 54/118.13330 правила сверять с действующей версией.
Образование: Промышленное и гражданское строительство, магистратура - Подземное и городское строительство.
Подробнее об авторе →Я тоже могу ошибаться — напишите, и вместе сделаем материал лучше.