Площадь застройки здания — площадь горизонтальной проекции внешнего контура здания на уровне цоколя. Для жилых зданий регламентируется СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» Приложение А, для общественных — СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» Приложение А. Включает выступающие части цоколя, эркеры, крыльца, наружные лестницы; не включает временные надстройки и козырьки на консольных кронштейнах.
Что входит в площадь застройки
- Внешний обвод здания на уровне цоколя (или фундамента, если цоколь утоплен);
- Эркеры и выступы стен — по габаритам наружного обвода;
- Открытые крыльца, входные группы с колоннами и навесами на колоннах;
- Веранды и террасы, имеющие капитальное основание;
- Закрытые галереи, переходы, теплые тамбуры;
- Пандусы, если они являются частью здания;
- Подпорные стены, конструктивно связанные со зданием.
Что не входит
- Карнизы, навесы и козырьки на консолях без опор на грунт;
- Балконы и лоджии выше уровня цоколя (без колонн и стен на грунте);
- Пожарные лестницы наружные;
- Открытые наружные крыльца и пандусы без капитального основания;
- Временные сооружения — палатки, строительные ограждения;
- Отдельно стоящие подсобные строения (сараи, гаражи) — если не сблокированы с основным зданием;
- Отмостка, дорожки, благоустройство.
Площадь застройки vs другие площади
| Показатель | Что считают | Где задана |
|---|---|---|
| Площадь застройки | Горизонтальная проекция здания по внешнему обводу цоколя | СП 54.13330.2022, СП 118.13330.2022 |
| Общая площадь | Сумма площадей всех помещений (с понижающими для балконов) | СП 54.13330.2022 п. 4 |
| Полезная площадь | Помещения основного и вспомогательного назначения | СП 118.13330.2022 |
| Расчётная площадь | Только основное назначение (без коридоров, лестниц) | СП 118.13330.2022 |
| Жилая площадь | Только жилые комнаты квартиры | СП 54.13330.2022 |
Площадь застройки — самый «крупный» наружный показатель; общая площадь — внутренний с учётом всех этажей. Они никогда не равны (общая обычно больше за счёт суммы этажей).
Где используется
- Расчёт коэффициента застройки участка Kз = Sзастр / Sуч по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ);
- Технико-экономические показатели проекта (ТЭП);
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
- Расчёт пятна застройки при привязке к участку;
- Подсчёт коэффициента плотности застройки квартала.
Норматив по Kз устанавливается ПЗЗ муниципального образования. Типовые значения: для участков ИЖС — 0,2–0,3 (предельный 0,4); для общественной застройки — 0,4–0,6.
Подземная часть
Если подземная часть здания (паркинг, технические этажи) выходит за габариты надземной — площадь застройки считают по внешнему обводу подземной части на уровне цоколя. Стилобат с эксплуатируемой кровлей и собственными конструкциями — также включается, если это не временное благоустройство.
Сложные случаи
- Здание на подпорных стенах — площадь по внешнему обводу основного объёма; подпорные стены отдельно не суммируются.
- Здание со сложным цоколем — берётся проекция по самому выступающему контуру.
- Атриум — площадь застройки по наружному периметру; внутренний двор не вычитается, если он перекрыт стеклянной кровлей; если открытый — вычитается.
- Здание с переходом — оба корпуса плюс переход считаются как одно здание, площадь — по совокупному обводу.
Частые ошибки
- В площадь застройки не включают входную группу с навесом на колоннах — занижение ТЭП.
- Включают балконы и лоджии в площадь застройки — формально неверно (они не на грунте).
- Считают площадь застройки по фундаменту, если он шире цоколя — берут шире, чем нужно.
- Путают площадь застройки и общую площадь в ТЭП проекта.
Нормативные документы
- СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» — Приложение А
- СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» — Приложение А
- СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» — для ИЖС
- ГрК РФ ст. 49 — состав ТЭП в проектной документации
Смежные материалы: расчётная площадь здания, общая площадь здания, полезная, общая, жилая площадь.
Статья актуальна на 2026 год. При смене редакции СП 54/118.13330 правила подсчёта сверять с действующей версией.
Образование: Промышленное и гражданское строительство, магистратура - Подземное и городское строительство.
Подробнее об авторе →Я тоже могу ошибаться — напишите, и вместе сделаем материал лучше.