Для ИЖС решающими являются не более трёх надземных этажей и высота до 20 м. Подвал ниже земли сам по себе этот статус не отменяет.
Какие показатели не стоит смешивать
| Показатель | Что он описывает | Практическое значение |
|---|---|---|
| Количество надземных этажей | Этажи, расположенные над планировочной отметкой земли | Для индивидуального жилого дома ГрК РФ устанавливает предел: не более трёх надземных этажей и не выше 20 м. |
| Количество этажей | Показатель из проектной документации; порядок подсчёта зависит от применимого документа и назначения здания | Его указывают в ТЭП и используют для требований к конкретному объекту. |
| Высота здания | Отдельный параметр, который считают по назначению расчёта | Для пожарных требований он может быть важнее числа этажей. |
Термин «этажность» часто используют в задании, ГПЗУ и проекте как краткое обозначение числа надземных этажей. Но перед расчётом нужно сверить именно формулировку применимой нормы, а не подменять один показатель другим.
Подвал, цоколь и ИЖС
По пункту 39 статьи 1 ГрК РФ индивидуальный жилой дом — отдельно стоящее здание для одной семьи, не выше 20 м и не более трёх надземных этажей. Поэтому дом с двумя надземными этажами и подвалом может оставаться ИЖС: подвал не становится четвёртым надземным этажом.
Часть 2 статьи 49 ГрК РФ исключает из обязательной экспертизы проектную документацию объектов ИЖС и садовых домов. Нельзя делать обратный вывод, что любой подвал автоматически требует экспертизы: сначала проверяют, сохраняет ли объект признаки ИЖС. Основания части 2.1 статьи 49 относятся к объектам из пунктов 2–6 части 2, а не к ИЖС из пункта 1.
Что указать в проекте без риска ошибки
В задании и ТЭП лучше разнести: количество надземных этажей, число этажей по применимому СП, отметки пола подвала и цоколя, а также высоту здания для пожарного расчёта. Для многоквартирных и общественных зданий применяют профильные правила, в том числе СП 54.13330.2022 и СП 118.13330.2022; их нельзя переносить на ИЖС без проверки области применения.
Если участок или объект имеет особый режим, проверяют ГПЗУ, вид разрешённого использования и ограничения зоны. Перед подачей уведомления полезно также сверить расчёт площадей по СП 54 и СП 118 и требования к проектной документации.
Статья актуальна на 2026 год: учтены пункт 39 статьи 1 и часть 2 статьи 49 ГрК РФ, СП 54.13330.2022 и СП 118.13330.2022.
Нашли неточность в материале? Эта форма предназначена только для сообщений об ошибках и неточностях: опечатка, неверная формула, устаревшая ссылка, неточный пример или ошибка в работе калькулятора. Контактные данные указывать не нужно. Если нужен ответ или консультация, используйте контакты на странице автора.