КРТ жилой застройки: как работает комплексное развитие территории для девелопера

КРТ жилой застройки — отдельный вид комплексного развития территории по главе 10 ГрК РФ. Для девелопера правовую и экономическую модель проекта определяют решение о КРТ, способ реализации территории, договор при его заключении, документация по планировке территории и закреплённые обязательства сторон.

Что должно быть в решении о КРТ

Статья 65 ГрК РФ выделяет КРТ жилой застройки как самостоятельный вид КРТ, а статья 66 регулирует решение о комплексном развитии территории и его реализацию.

Статья 67 ГрК РФ предусматривает в решении о КРТ сведения о местоположении, площади и границах территории, объектах в её границах, предельном сроке реализации, способе реализации, основных видах разрешённого использования и предельных параметрах строительства. Пункт 5.1 части 1 статьи 67 также предусматривает расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур и максимально допустимого уровня их территориальной доступности.

Федеральный закон от 23.03.2026 № 72-ФЗ уточнил источник этих показателей для случая, когда территория на дату принятия решения не была обозначена в ПЗЗ как территория КРТ: показатели включаются в решение с учётом применимых региональных и местных нормативов градостроительного проектирования. Особенность относится к порядку определения показателей, а не к самому их наличию в решении.

Параметры решения сопоставляют с действующими ПЗЗ, ДПТ, ЕГРН и фактическим составом объектов. Если решение КРТ требует последующего приведения ПЗЗ в соответствие, применяют порядок, предусмотренный статьёй 67 и связанными нормами ГрК РФ.

Договор КРТ и обязательства сторон

Статья 68 ГрК РФ регулирует содержание договора КРТ и распределение обязанностей по подготовке и утверждению ДПТ, образованию и предоставлению земельных участков, сносу, строительству и реконструкции объектов, инфраструктуре, срокам и ответственности.

Для договора КРТ жилой застройки предусмотрены специальные обязательства, связанные с освобождением жилых помещений и предоставлением гражданам иных помещений либо соответствующего возмещения в установленных законом случаях. Инфраструктурные обязанности могут распределяться между лицом, заключившим договор, и публичной стороной.

В финансовой модели учитывают только обязательства конкретной территории, подтверждённые решением и договором: расселение и снос, образование участков, ДПТ, очередность, инфраструктуру, передачу создаваемых объектов, сроки и ответственность сторон.

КРТ по инициативе правообладателей — отдельный вид

КРТ по инициативе правообладателей не является разновидностью процедуры КРТ жилой застройки. Статья 65 ГрК РФ выделяет его как отдельный вид КРТ, а статья 70 устанавливает самостоятельный порядок. Для заключения такого договора решение о КРТ не требуется; сведения, которые в иных случаях включаются в решение, отражаются в договоре, а договор заключается без торгов. При двух и более правообладателях между ними заключается соглашение о разграничении обязанностей и распределении расходов.

Федеральный закон от 04.08.2026 № 299-ФЗ изменил статью 70: действующая редакция части 8 относит порядок заключения договора и передачи прав и обязанностей по нему к нормативному акту субъекта РФ, а новая часть 9.1 допускает передачу всех или отдельных прав и обязанностей при отчуждении соответствующего земельного участка или объекта недвижимости с предусмотренными законом согласиями. Эти изменения распространяются и на указанные в законе ранее возникшие правоотношения.

Для конкретной территории сначала устанавливают вид КРТ и его правовое основание, после чего применяют соответствующий набор документов и процедур. Для Перми региональное распределение полномочий приведено в материале о КРТ в Пермском городском округе.

Статья актуальна на 2026 год.