Пояснительная записка — первый раздел проектной документации по ПП РФ № 87 и первый документ, по которому экспертиза формирует впечатление о качестве пакета. С 01.08.2023 ПЗ на государственную экспертизу принимается только в формате XML, с 29.01.2026 действует версия схемы 01.06 (заменила 01.05 и более ранние). Машинная форма отсекает часть классики ещё на валидации, до эксперта; содержательные расхождения по-прежнему ловит человек. Ниже 10 замечаний к разделу 1 ПД, сгруппированных по уровню: что блокирует XML-валидатор, а что приходит от эксперта на стадии «П».
10 замечаний к ПЗ: где какое ловится
Первые пять блокирует сам XML-валидатор ЕЦПЭ — пакет не загрузится, пока их не устранят. Нижние пять проходят автоматический фильтр и всплывают уже в содержательной части экспертизы.
| № | Замечание | Где ловится | Основание |
|---|---|---|---|
| Группа «XML-валидация на ЕЦПЭ» | |||
| 1 | Несоответствие версии XML-схемы (файл не 01.06) | XML-валидатор | XSD-схема Минстроя России |
| 2 | Кодировка не UTF-8, файл не валиден | XML-валидатор | Требования к формату ЕЦПЭ |
| 3 | Не заполнены обязательные поля (разделы записки) | XML-валидатор | XSD-схема |
| 4 | УКЭП не соответствует ЭП застройщика | XML-валидатор + ГИС ЕГРЗ | Приказ Минстроя № 125/пр, приложение 2 |
| 5 | Реквизиты объекта не соответствуют ГПЗУ (КН, адрес) | XML-валидатор (кросс-проверка ФГИС ЕГРН) | ГрК РФ, ст. 57.3 |
| Группа «Содержательная экспертиза» | |||
| 6 | Раздел «Исходно-разрешительная документация» неполный | Эксперт | ПП РФ № 87, п. 10 |
| 7 | Класс функциональной пожарной опасности не совпадает с МОПБ | Эксперт | ФЗ-123, ст. 32 |
| 8 | Уровень ответственности не указан или противоречит КР | Эксперт | ФЗ-384, ст. 16, ч. 7 |
| 9 | ТЭП не сходятся с АР и ПЗУ | Эксперт | ПП РФ № 87, п. 10 «и» |
| 10 | Ссылки на отменённые СП, ГОСТ, СНиП | Эксперт | Перечень обязательных документов Минстроя |
Нормативная база и версия XML-схемы на апрель 2026
- ПП РФ от 16.02.2008 № 87 (ред. 21.10.2025, действует до 01.09.2028), состав раздела 1 «Пояснительная записка».
- Градостроительный кодекс РФ, ст. 48, 49, 57.3.
- ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ, ст. 16 ч. 7 (уровни ответственности).
- ФЗ от 22.07.2008 № 123-ФЗ, ст. 32 (класс функциональной пожарной опасности).
- Приказ Минстроя России от 01.03.2018 № 125/пр (ред. 02.03.2022), типовая форма ТЗ и требования к УКЭП.
- Письмо ФАУ «Главгосэкспертиза России» от 06.05.2025 № 01-01-13/8468, пояснения по формированию ПЗ в XML и по схеме ТЗ.
- XML-схема пояснительной записки версии 01.06, опубликована Минстроем России, применяется с 29.01.2026 (заменила 01.05 и более ранние). Размещена в разделе «XML-схемы» на сайте Минстроя и в ЛК заявителя на ЕЦПЭ (platformaexpert.ru).
Состав ПД и роль раздела 1 — состав проектной документации по ПП 87. Подача через ЕЦПЭ и технические огрехи — как подать проект на экспертизу через ЕЦПЭ.
Группа «XML-валидация» (1–5): пакет не загрузится
Замечание 1. Несоответствие версии XML-схемы
С 29.01.2026 действует версия 01.06. Пакеты в 01.05 и ранее валидатор ЕЦПЭ отклоняет на входе, проверяя корневой элемент и атрибут версии. Для перехода с 01.05 работает автоматический конвертер, с более ранних версий — двухшаговая конвертация через 01.05. Проще перегенерировать ПЗ в сервисе формирования на ЕЦПЭ или в ПО, которое поддерживает схему 01.06 из коробки.
Замечание 2. Кодировка не UTF-8
XSD требует UTF-8 без BOM. Excel-выгрузка и редактирование блокнотом Windows частенько подсовывают Windows-1251 или UTF-8 с BOM — валидатор падает с ошибкой парсинга. Проверка: открыть файл в Notepad++ или VS Code, посмотреть кодировку в статус-баре. Если стоит что-то кроме «UTF-8 без BOM» — пересохранить.
Замечание 3. Не заполнены обязательные поля
XSD помечает часть элементов как minOccurs="1"; без них документ не валиден. Чаще всего пропускают раздел «Сведения о природных и техногенных условиях», блок ТЭП, сведения о размещении объекта, данные об основных технологических решениях для производственных объектов. Валидатор в ответе указывает конкретный XPath проблемного узла — по нему и дополняют.
Замечание 4. УКЭП не соответствует застройщику
По п. 5 приложения 2 приказа Минстроя № 125/пр задание на проектирование и ПЗ подписываются УКЭП застройщика (технического заказчика). Если ПЗ подписана УКЭП проектной организации без доверенности от застройщика, ГИС ЕГРЗ возвращает пакет до эксперта с формулировкой «подпись не уполномоченного лица». Подробный разбор ошибок подписи — 10 ошибок при загрузке документов в ГИС ЕГРЗ.
Замечание 5. Реквизиты объекта не соответствуют ГПЗУ
Валидатор кросс-проверяет кадастровый номер, адрес и реквизиты ГПЗУ с ФГИС ЕГРН. Опечатка в КН или КН от соседнего участка — пакет отклонён. Отладочный приём: перед формированием XML прогнать КН через публичную кадастровую карту Росреестра и сверить адрес буква в букву.
Группа «Содержательная экспертиза» (6–10): ловит эксперт
Замечание 6. Исходно-разрешительная документация неполная
П. 10 ПП № 87 требует перечня исходных данных в ПЗ: ГПЗУ, ТУ на подключение, результаты инженерных изысканий, правоустанавливающие документы. Типовой возврат — когда отсутствует хотя бы одно ТУ (часто забывают связь), указана старая редакция ГПЗУ или нет её реквизитов. Закрывается приложением всех действующих документов с датами выдачи и реквизитами.
Замечание 7. Класс функциональной пожарной опасности противоречит МОПБ
Кейс из практики: в ПЗ здание отнесено к Ф4.3 (офис), а в МОПБ эвакуация посчитана по Ф3.5 (многофункциональный объект). Эксперт возвращает оба раздела. Класс по ст. 32 ФЗ-123 задаётся один раз и одинаков во всех томах. Перед сдачей класс сверяется по таблице «где упоминается / какое значение» — раздел за разделом.
Замечание 8. Уровень ответственности не указан или противоречит КР
По ч. 7 ст. 16 ФЗ-384 зданию присваивается один из трёх уровней: повышенный (I), нормальный (II), пониженный (III). Коэффициент надёжности по ответственности γn — не менее 1,1 / 1,0 / 0,8 соответственно. Когда в ПЗ стоит уровень II, а в КР применён γn = 1,1, эксперт требует согласования; чаще это техническая ошибка в расчёте, реже — несогласованное решение заказчика.
Замечание 9. ТЭП не сходятся между разделами
Площадь застройки, этажность, строительный объём, полезная и общая площадь фигурируют в ПЗ, ПЗУ, АР и иногда в смете. Расхождение хоть на единицы квадратных метров формулируется экспертом как «разделы проектной документации не соответствуют друг другу» по п. 10 ПП № 87. Лечится контрольным пересчётом ТЭП перед выпуском всего тома ПЗ, не перед загрузкой на ЕЦПЭ.
Замечание 10. Ссылки на отменённые СП, ГОСТ, СНиП
Что увидит эксперт в апреле 2026 года: ссылку на СП 50.13330.2012 (отменён, действует СП 50.13330.2024), на ГОСТ Р 21.101-2020 (отменён с 01.04.2026, действует ГОСТ Р 21.101-2026), на СНиП 23-02-2003 (отменён давно). Перечень обязательных документов Минстрой обновляет ежеквартально; перед выпуском ПЗ реквизиты нормативов сверяются с актуальной редакцией перечня.
Чек-лист ПЗ перед выгрузкой на ЕЦПЭ
- Версия XML-схемы ПЗ — 01.06 (с 29.01.2026).
- Кодировка UTF-8 без BOM, файл валидирован XSD-парсером локально.
- УКЭП застройщика (технического заказчика) проставлена.
- Кадастровый номер и реквизиты ГПЗУ сверены с Росреестром.
- Исходно-разрешительная документация закрыта: ГПЗУ, ТУ, изыскания, правоустанавливающие.
- Класс функциональной пожарной опасности одинаков в ПЗ, МОПБ, АР.
- Уровень ответственности указан и совпадает с коэффициентами γn в КР.
- ТЭП в ПЗ совпадают с ТЭП в ПЗУ, АР, смете (контрольный пересчёт проведён).
- Все нормативы в тексте сверены с действующим перечнем Минстроя на дату выпуска.
- Реквизиты ТЗ на проектирование в ПЗ совпадают с утверждённой редакцией задания.
FAQ
Можно ли подать ПЗ в PDF вместо XML?
Для государственной экспертизы — нет. С 01.08.2023 раздел 1 ПД через ЕЦПЭ принимается только в XML. PDF допустима как вспомогательный файл для просмотра, основной документ — XML.
Как узнать, какая версия XML-схемы действующая?
Действующие версии публикуются в разделе «XML-схемы» на сайте Минстроя России и дублируются в ЛК заявителя на ЕЦПЭ (platformaexpert.ru). На апрель 2026 актуальна версия 01.06 схемы ПЗ, применяется с 29.01.2026.
Валидатор возвращает ошибку без указания строки — что делать?
Почти всегда это кодировка или повреждённая структура XML. Открыть в Notepad++ или VS Code, убедиться в UTF-8 без BOM, прогнать через локальный XSD-валидатор (XMLSpy либо офлайн-утилита). После локальной валидации файл заходит на ЕЦПЭ без ошибок.
Можно ли править ПЗ после загрузки без пересборки пакета?
Нет. Любая правка XML — это новое подписание УКЭП и повторная загрузка через форму ЕЦПЭ. Даже исправление опечатки в исходных данных порождает новую версию ПЗ с новой подписью и новым хешем.
Нужен ли отдельный специалист, чтобы собрать XML ПЗ?
На старте — обычно да: формирование через сервис Главгосэкспертизы требует привычки к структуре XML. После 2–3 проектов ГИП или его секретарь справляется сам. Альтернатива — ПО от сметного или проектного вендора, где XML ПЗ собирается из полей формы.
Работает ли XML-форма ПЗ для негосударственной экспертизы?
Требование XML относится к государственной экспертизе. Негосударственные организации чаще принимают ПЗ в PDF, но ряд крупных уже перешёл на XML по собственной инициативе. Формат фиксируется в договоре с конкретной экспертной организацией.
Апрель 2026. Сверено с ПП РФ № 87 (ред. 21.10.2025) и XML-схемой пояснительной записки версии 01.06 в действующих редакциях.
Образование: Промышленное и гражданское строительство, магистратура - Подземное и городское строительство.
Подробнее об авторе →Я тоже могу ошибаться — напишите, и вместе сделаем материал лучше.