С 1 октября 2026 года новые договоры по программе «Семейная ипотека» заключаются по изменённым правилам. Ставка и льготный лимит зависят от числа детей — граждан РФ и территории, где находится приобретаемое жильё. Для договоров, заключённых до 1 октября, условия не пересчитываются. Если заявку одобрили раньше, но кредитный договор подписывается 1 октября или позднее, применяются новые условия. Это следует из сообщения Минфина России и действующих условий программы у ДОМ.РФ.
Ставки и льготные лимиты с 1 октября 2026 года
В обычном случае право на программу даёт наличие хотя бы одного ребёнка — гражданина РФ младше 7 лет на дату заключения договора. При определении ступени ставки учитывается общее число детей — граждан РФ; второй и последующие дети могут быть старше 7 лет. Условия установлены Решением Минфина России от 22.09.2026 № 25-67381-01850-Р.
| Количество детей | Большинство регионов | Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область |
|---|---|---|
| 1 | до 10%; льготный лимит до 6 млн ₽ | до 12%; до 12 млн ₽ |
| 2 | до 8%; до 8 млн ₽ | до 10%; до 15 млн ₽ |
| 3 | до 6%; до 10 млн ₽ | до 8%; до 18 млн ₽ |
| 4 | до 4%; до 10 млн ₽ | до 6%; до 18 млн ₽ |
| 5 и более | до 2%; до 10 млн ₽ | до 4%; до 18 млн ₽ |
Федеральная шкала делит Россию только на две группы: Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область — и все остальные регионы. Например, для Перми, Екатеринбурга, Казани, Новосибирска или Самары действует одна и та же базовая региональная шкала. Различия между конкретными городами возникают прежде всего при покупке вторичного жилья и из-за региональных мер поддержки.
Суммы 6–18 млн ₽ в таблице — льготные лимиты. Если сумма кредита превышает льготный лимит, часть сверх него банк может выдать по обычной, не льготной ставке. Поэтому общая сумма кредита может достигать 15 млн ₽ в остальных регионах и 30 млн ₽ в четырёх специальных регионах.
Кто может получить семейную ипотеку
Для новых договоров основное право на программу возникает, если у заёмщика есть ребёнок — гражданин РФ младше 7 лет либо ребёнок — гражданин РФ с установленной категорией «ребёнок-инвалид». Самостоятельного основания «двое и более несовершеннолетних детей» без ребёнка младше 7 лет в новых правилах нет.
ДОМ.РФ отдельно указывает и семьи, потерявшие ребёнка: если на дату смерти ребёнку не исполнилось 7 лет либо у него была установлена инвалидность, право оценивается по специальному условию программы. Для семей с ребёнком с инвалидностью ставка сохраняется не выше 6% независимо от числа детей и региона.
Первоначальный взнос: минимум 20%, при 50% — ставка до 6%
Минимальный первоначальный взнос составляет 20% цены договора. В него могут входить собственные средства, материнский капитал и предусмотренная правилами финансовая помощь.
При оплате не менее 50% цены договора ставка может быть установлена не выше 6% независимо от региона и количества детей. Кроме того, если в течение первых 365–366 дней остаток задолженности снизится до уровня не более 50% цены договора, заёмщик может обратиться в банк за снижением ставки до уровня не выше 6%.
Ставку можно снизить после рождения следующего ребёнка
Для кредитов, заключённых с 1 октября 2026 года, ДОМ.РФ предусматривает возможность снижения ставки после рождения второго или последующих детей. Новая ставка определяется по шкале, соответствующей обновившемуся числу детей, после подтверждения события банку.
Строительство частного дома (ИЖС) и покупка участка
Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — строительства или завершения строительства частного дома, а также для покупки участка с последующим строительством дома ставка составляет не более 6% независимо от количества детей и региона. Для строительства правила предусматривают договор подряда с организацией или индивидуальным предпринимателем (ИП) с использованием специального счёта эскроу: деньги на нём перечисляются подрядчику после выполнения предусмотренных договором условий.
Государство поддерживает льготную ставку максимум 15 лет
По договорам с 1 октября 2026 года государство возмещает банку недополученные доходы не более 15 лет с даты заключения кредитного договора. Сам кредит может быть оформлен на более длительный срок.
После окончания этого 15-летнего периода господдержки льготной ставки ставка не может быть установлена выше меньшего из двух пределов: базовой ставки, предусмотренной кредитным договором (то есть ставки, которую сам договор называет базовой), увеличенной на 4 процентных пункта, либо ключевой ставки Банка России — основного процентного ориентира, который устанавливает Банк России, — увеличенной на 3 процентных пункта; для отдельных объектов ИЖС применяется прибавка 3,5 процентного пункта. Именно базовая ставка из кредитного договора, а не льготная ставка первых 15 лет, используется в первой части формулы. Это условие приведено на действующей странице программы ДОМ.РФ.
Нужно зарегистрироваться в купленном жилье
Для договоров с 1 октября 2026 года заёмщик должен зарегистрироваться по месту жительства в приобретённом жилом помещении не позднее 271-го дня после государственной регистрации права собственности. Требование о регистрации действует до даты, отстоящей на 5 лет от даты выдачи кредита. Порядок подтверждения регистрации закрепляется в кредитном договоре. ДОМ.РФ также указывает, что заёмщик должен оставаться собственником приобретённого жилья до полного погашения задолженности.
Что со вторичным жильём
Семейная ипотека на вторичное жильё доступна не во всех городах. Для семей, которые участвуют в программе из-за ребёнка младше 7 лет, готовую квартиру можно приобрести в городе, где по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) отсутствуют строящиеся многоквартирные дома либо их не более двух. Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области из этого механизма исключены. Дом не должен быть признан аварийным, а установленный правилами возраст дома не должен превышать 20 лет.
Список подходящих городов меняется в зависимости от объёма строительства. Проверять конкретный город нужно по действующему перечню ДОМ.РФ или через официальный сервис проверки города для семейной ипотеки. Для семей с ребёнком с инвалидностью действует отдельное правило покупки готового жилья в субъектах РФ, где отсутствуют строящиеся многоквартирные дома.
Одна семья — одна льготная ипотека
С 1 февраля 2026 года супруг подходящего под условия заёмщика в общем случае включается в договор как созаёмщик — то есть вместе с основным заёмщиком отвечает по кредиту. Повторное участие в льготной программе возможно только при выполнении предусмотренных правилами исключений, в частности после полного погашения прежнего льготного кредита и рождения следующего ребёнка.
Условия по регионам
Федеральная программа дополняется региональными жилищными мерами. Проверенные страницы по 21 субъекту РФ — Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область и крупнейшие регионы России — собраны в материале «Семейная ипотека по регионам России: льготы и условия 2026».
Официальные источники
- Минфин России: изменения в программе «Семейная ипотека».
- Решение Минфина России от 22.09.2026 № 25-67381-01850-Р.
- ДОМ.РФ: действующие условия программы «Семейная ипотека».
- СПРОСИ.ДОМ.РФ: проверка города для семейной ипотеки на вторичное жильё.
Статья актуальна на 2026 год.
Нашли неточность в материале? Эта форма предназначена только для сообщений об ошибках и неточностях: опечатка, неверная формула, устаревшая ссылка, неточный пример или ошибка в работе калькулятора. Контактные данные указывать не нужно. Если нужен ответ или консультация, используйте контакты на странице автора.