Для большинства объектов госзаказа и для долевого строительства применение технологии информационного моделирования (ТИМ) в 2026 году обязательно. В ТЗ и договорах встречаются ТИМ, BIM, ЦИМ, ИМ, цифровой двойник, а экспертиза возвращает проект за формулировки. Статья отвечает, какой термин использовать и какие пункты включать в ТЗ на проектирование.
Термины в одной таблице
| Термин | Что это | Где закреплён |
|---|---|---|
| ТИМ | Технология информационного моделирования: процесс работы с цифровой моделью на всех стадиях жизненного цикла. Российский нормативный термин. | ГрК РФ, ст. 57.5; ПП РФ № 331 от 05.03.2021; СП 333.1325800.2020 |
| BIM | Building Information Modeling. Международный термин для той же технологии. В российских нормативных актах не используется, применяется как пояснение. | ГОСТ Р ИСО 19650-1-2020, ГОСТ Р ИСО 19650-2-2020 (адаптация ISO 19650) |
| ЦИМ | Цифровая информационная модель: артефакт, сам файл модели (IFC, RVT и т. п.) с 3D-геометрией и атрибутами. | СП 333.1325800.2020 |
| ИМ ОКС | Информационная модель объекта капитального строительства: ЦИМ плюс сопутствующие документы и атрибутивные данные. Её ведёт застройщик. | ГрК РФ, ст. 57.5; Приказ Минстроя России от 12.10.2021 № 735/пр |
| Цифровой двойник | Динамическая модель эксплуатируемого объекта с данными от датчиков. Следующий этап после ввода в эксплуатацию, не синоним BIM/ТИМ. | В ГрК РФ отдельно не закреплён; применяется по отраслевым документам |
В ТЗ и договорах пишут «ТИМ» (процесс) и «ИМ ОКС» или «ЦИМ» (артефакт). «BIM» допустимо один раз в пояснении термина, но не в нормативных ссылках.
Нормативная база
- ГрК РФ, ст. 57.5 — информационная модель ОКС, обязанность застройщика вести её.
- ПП РФ от 05.03.2021 № 331 — случаи обязательного применения ТИМ (с 01.01.2022 для объектов с господдержкой, затем расширено на долевое строительство).
- Приказ Минстроя России от 12.10.2021 № 735/пр — состав ИМ ОКС.
- СП 333.1325800.2020 — правила формирования информационной модели на стадиях жизненного цикла.
- СП 404.1325800.2018 — правила разработки планов проектов с применением ТИМ (BIM Execution Plan).
- ГОСТ Р ИСО 19650-1-2020, ГОСТ Р ИСО 19650-2-2020 — принципы и управление информационной моделью.
Перечень объектов с обязательной ТИМ регулярно расширяется подзаконными актами, реквизиты сверяют с реестром действующих нормативов на дату подписания ТЗ.
ТИМ и BIM: юридическая разница
Технически это одно и то же: цифровая трёхмерная модель с заложенными свойствами элементов (материал, стоимость, класс огнестойкости, производитель). Различается нормативный контекст. BIM пришёл из международной практики ISO 19650 и остаётся англоязычным. ТИМ введён в Градостроительный кодекс и подзаконные акты Правительства РФ именно в такой формулировке.
Практический вывод для ТЗ: формулировка «проект выполнить с применением BIM-технологии» для объекта под обязательную ТИМ юридически недостаточна. Корректно писать «с применением технологии информационного моделирования (ТИМ)» со ссылкой на пункт ГрК РФ и актуальное ПП РФ.
ЦИМ и ИМ ОКС: что внутри модели
ЦИМ — сам файл или набор файлов модели: геометрия, атрибуты, классификация. То, что открывается в Revit, Renga, Model Studio CS, nanoCAD, ArchiCAD.
ИМ ОКС по ст. 57.5 ГрК РФ шире: ЦИМ плюс сведения, документы и материалы об объекте на всех стадиях жизненного цикла. Её ведёт застройщик, наполняет на изысканиях, проектировании, строительстве и эксплуатации. Состав утверждён Приказом Минстроя № 735/пр, экспертиза проверяет соответствие перечню. О типовых ошибках при загрузке пакета — в материале 10 ошибок при загрузке документов в ГИС ЕГРЗ.
Цифровой двойник: почему это не про проектирование
Цифровой двойник живёт на стадии эксплуатации. В модель непрерывно поступают данные с датчиков: температура, расход воды, нагрузки, износ оборудования. Это продолжение жизненного цикла ИМ, а не альтернативное название BIM. В ГрК РФ термин отдельно не закреплён, регулирование — отраслевое, от оператора объекта.
В ТЗ на проектирование цифровой двойник не включают. Его создание, настройка датчиков и обслуживание платформы оформляются отдельным ТЗ эксплуатирующей организации по готовой ИМ.
Что писать в ТЗ на проектирование
Минимальный набор пунктов:
- Норма-основание. Ссылка на ГрК РФ ст. 57.5 и актуальное ПП РФ (для объектов с госзаказом — ПП РФ № 331 в действующей редакции).
- Стадии применения ТИМ. Перечень стадий (изыскания, «П», «Р», строительство, эксплуатация), по которым формируется и ведётся ИМ.
- Уровни детализации LOD. Требуемый LOD по каждой стадии со ссылкой на СП 333.1325800.2020. Практика: LOD 200–300 для «П», LOD 350–400 для «Р».
- Состав ИМ. Ссылка на Приказ Минстроя № 735/пр, при необходимости расширенный состав сверх минимума.
- Форматы передачи. Нативный формат (RVT, RNP и т. п.) и обменный IFC с указанием версии схемы (IFC 4.0 или 4.3).
- План выполнения проекта (BEP). Разработка по СП 404.1325800.2018.
- Классификатор строительной информации (КСИ). Кодирование элементов по КСИ или по корпоративному классификатору заказчика.
- Коллизии. Clash Detection между АР, КР и инженерными системами, порядок отчёта, частота проверок.
- Передача ИМ. Через среду общих данных (СОД), состав сопроводительных документов, формат ИУЛ на электронные тома.
- Ведение ИМ после сдачи. Кто ведёт модель в эксплуатации, обязательные обновления, порядок внесения изменений.
Базовый шаблон общего раздела ТЗ — в статье Техническое задание на проектирование. Реквизиты самих нормативов — СП 333.1325800.2020 и СП 404.1325800.2018 — сверяют на дату подписания ТЗ по реестру действующих СП.
Частые ошибки в формулировках ТЗ
- «Выполнить в BIM» без ссылки на ГрК РФ и подзаконные акты — для объекта под обязательную ТИМ недостаточно.
- «ТИМ», «BIM», «ЦИМ», «ИМ» используются как синонимы без определения, договор и техзадание противоречат друг другу.
- Не указан обменный формат и версия IFC, модель передаётся только в нативном формате САПР, заказчик не открывает её без лицензии.
- Состав ИМ сужен против Приказа Минстроя № 735/пр, пакет возвращается в ГИС ЕГРЗ.
- «Цифровой двойник» пишут там, где подразумевается ЦИМ, появляются лишние требования к датчикам.
- Нет пункта про ИУЛ и УКЭП на электронные тома, документация не принимается оператором ЕЦПЭ даже при корректной модели.
FAQ
Можно ли в ТЗ писать «BIM» вместо «ТИМ»?
В пояснениях и скобках допустимо. В нормативных формулировках — нет, подзаконные акты оперируют термином «ТИМ». Безопасный вариант: один раз в начале документа «технология информационного моделирования (ТИМ, BIM)», далее везде «ТИМ».
Какой LOD требовать для проектной документации?
СП 333.1325800.2020 и СП 404.1325800.2018 не задают единый обязательный уровень, он прописывается в ТЗ и BEP под проект. Рабочая практика: LOD 200–300 для стадии «П», LOD 350–400 для «Р». Без конкретной цифры в ТЗ подрядчик вправе выбрать минимальный уровень.
В каком формате передавать ИМ заказчику?
В формате, который читается без лицензии конкретного вендора. Основной вариант — IFC с указанной в ТЗ версией (обычно 4.0 или 4.3). Нативный формат САПР передаётся дополнительно, для внутреннего использования проектной команды.
Что такое BEP и кто его разрабатывает?
BEP (BIM Execution Plan, план реализации проекта с применением ТИМ) по СП 404.1325800.2018 описывает, как команда работает с моделью: состав ролей, регламент коллизионного контроля, формат обмена, версии ПО. Разрабатывает генпроектировщик на основе требований ТЗ.
Нужен ли цифровой двойник, если уже есть ИМ?
В требованиях к проектной документации не закреплён. Смысл есть для сложных объектов с инженерными системами, которые выгодно отслеживать в реальном времени: стадионы, крупные ТЦ, промышленные комплексы. Для типового жилого дома избыточен.
Принимает ли экспертиза проект без ИМ?
Если объект не попадает под обязательное применение ТИМ, пакет подаётся в традиционном виде (PDF-тома по Приказу Минстроя № 783/пр). Если попадает, отсутствие ИМ — основание для отказа на входе. Перечень определяется действующей редакцией ПП РФ № 331 и связанными актами. Сводный маршрут от термина до сдачи модели в экспертизу собран в руководстве по ТИМ и BIM в строительстве в 2026 году.
Статья актуальна на апрель 2026 года, основана на ГрК РФ (ст. 57.5), ПП РФ № 331 от 05.03.2021, Приказе Минстроя № 735/пр от 12.10.2021, СП 333.1325800.2020, СП 404.1325800.2018, ГОСТ Р ИСО 19650-1-2020 и ГОСТ Р ИСО 19650-2-2020.
Образование: Промышленное и гражданское строительство, магистратура - Подземное и городское строительство.
Подробнее об авторе →Я тоже могу ошибаться — напишите, и вместе сделаем материал лучше.