Цифровая информационная модель — не синоним BIM и не «красивая 3D-картинка объекта». В Градостроительном кодексе и действующих правилах формирования ИМ ОКС это конкретный объект: структурированный набор цифровых данных, который сдаётся в экспертизу вместе с проектной документацией. В статье — разбор термина без кальки с английского: что такое ЦИМ, чем она отличается от BIM-модели, от ИМ ОКС и от 3D-макета, и какой из этих терминов уместен в ТЗ, договоре и карточке ЕГРЗ.
Главное в шести определениях
| Термин | Что это по сути | Где закреплён |
|---|---|---|
| ЦИМ | Цифровая информационная модель — набор файлов с геометрией элементов и их атрибутами, читаемый программой. Тот артефакт, который открывается в Revit, Renga, nanoCAD, Model Studio CS, ArchiCAD. | ПП РФ № 614 от 17.05.2024; СП 333.1325800.2020 |
| ИМ ОКС | Информационная модель объекта капитального строительства. ЦИМ плюс сопутствующие сведения, документы, материалы на всех стадиях жизненного цикла. Её ведёт застройщик. | ГрК РФ, ст. 57.5; ПП РФ № 614 от 17.05.2024 |
| ТИМ | Технология информационного моделирования. Процесс, а не файл. Именно этим словом нормативка обозначает обязанность «работать в моделях». | ГрК РФ, ст. 57.5; ПП РФ № 331 от 05.03.2021 |
| BIM | Building Information Modeling. Международный термин ISO 19650 для той же технологии. В российской нормативке в качестве юридической формулировки не используется. | ГОСТ Р ИСО 19650-1-2020, ГОСТ Р ИСО 19650-2-2020 |
| 3D-модель | Геометрия без структурированных атрибутов и связи с базой данных. Может выглядеть похоже на ЦИМ, но на экспертизу и в состав ИМ ОКС не принимается. | Отдельно в нормативке не регулируется |
| Цифровой двойник | Эксплуатационная модель с живыми данными от датчиков. Этап после ввода в эксплуатацию, не замена ЦИМ. | В ГрК РФ отдельно не закреплён; отраслевые документы эксплуатанта |
Нормативная база
- Градостроительный кодекс РФ, ст. 57.5 — понятие информационной модели ОКС и обязанность застройщика вести её.
- ПП РФ № 614 от 17.05.2024 — Правила формирования и ведения информационной модели ОКС, состав сведений и документов, требования к форматам электронных документов. Действует с 01.09.2024 до 01.09.2030, заменил ПП РФ № 1431 от 15.09.2020.
- ПП РФ № 331 от 05.03.2021 (с изменениями, в том числе ПП РФ № 2357 от 20.12.2022 — расширение на долевое строительство) — случаи обязательного применения ТИМ.
- СП 333.1325800.2020 — правила формирования информационной модели объектов капитального строительства на стадиях жизненного цикла.
- СП 404.1325800.2018 — правила разработки планов проектов с применением ТИМ (BIM Execution Plan).
- ГОСТ Р ИСО 19650-1-2020 и ГОСТ Р ИСО 19650-2-2020 — принципы и управление информационной моделью (российская адаптация ISO 19650).
Что такое ЦИМ на практике
ЦИМ — это файл или набор файлов с трёхмерной моделью объекта, в которой каждый элемент знает о себе всё, что нужно для стройки: стена знает свою марку, толщину, материал, класс огнестойкости, звукоизоляцию, заполнение проёмов; перекрытие — свой пирог слоёв, нагрузку, класс по пожарке; оборудование — производителя, артикул, потребляемую мощность. Эти сведения живут внутри модели как атрибуты, поэтому экспертиза, подрядчик и эксплуатант читают их в одной и той же цифре, а не собирают из PDF-листов и спецификаций.
Формально ЦИМ определена в правилах по ПП РФ № 614 от 17.05.2024 как объектно-пространственное представление объекта с атрибутивными данными. На практике это то, что проектировщик собирает в Revit, Renga, Model Studio CS или nanoCAD и передаёт на экспертизу в связке с графической частью ПД и обменными файлами IFC.
ЦИМ и обычная 3D-модель: в чём разница
3D-визуализация, которую рендерят архитекторы для клиента, и ЦИМ — разные по назначению артефакты, даже если внешне совпадают. У 3D-модели задача показать, у ЦИМ — описать. Визуализация может вообще не иметь слоёв пирога стены, ей достаточно текстуры. В ЦИМ той же стене соответствует реальный состав с толщинами, коэффициентом теплопроводности и классом огнестойкости, иначе элемент не пройдёт ни теплотехнический расчёт, ни раздел ИОС1, ни пожарный.
Отсюда простой тест: если из модели нельзя выгрузить спецификацию с количествами, марками и параметрами — это 3D, а не ЦИМ. Дополнительно — в ЦИМ каждый элемент привязан к классу (IfcWall, IfcSlab, IfcBeam и так далее), по этому классу модель интерпретируется на стороне проверяющего и эксплуатанта.
ЦИМ и BIM: это одно и то же?
Технически — да. Содержательно ЦИМ и BIM-модель описывают один и тот же объект: геометрия плюс структурированные атрибуты. Различие — нормативное. BIM — международный термин, закреплённый в ISO 19650 и в её российской адаптации (ГОСТ Р ИСО 19650-1/2-2020). ЦИМ — термин российской нормативки: ПП РФ № 614, СП 333, ГрК РФ.
Для юриста и эксперта это важно. Формулировка «объект выполнен в BIM-технологии» в ТЗ под обязательную ТИМ — слабое место: по букве ГрК РФ и ПП РФ № 331 применяется «технология информационного моделирования», а передаётся «информационная модель ОКС». Подробнее о том, чем ТИМ отличается от BIM и как это формулировать в ТЗ — в разборе ТИМ или BIM: в чём разница и что писать в ТЗ.
ЦИМ и ИМ ОКС: матрёшка, а не синонимы
ИМ ОКС шире ЦИМ. По ст. 57.5 ГрК РФ и ПП РФ № 614 информационная модель ОКС — это ЦИМ плюс сведения, документы и материалы по объекту, представленные в форме электронных документов. Сюда входят XML-файлы пояснительной записки и разделов ПД, документы инженерных изысканий, разрешительная документация, исполнительная документация на этапе стройки, актовые материалы.
То есть ЦИМ — это содержимое «модельной» части ИМ ОКС. ИМ ОКС — это весь пакет информации об объекте, который ведёт застройщик на всех стадиях жизненного цикла. Поэтому в карточке ЕГРЗ, договоре с техзаказчиком и в ТЗ на проектирование корректнее писать «информационная модель ОКС (ИМ ОКС)», когда речь о пакете в целом, и «ЦИМ», когда речь именно о файлах модели.
ЦИМ и цифровой двойник: разные стадии жизненного цикла
Цифровой двойник — это не альтернативное название BIM и не продвинутая версия ЦИМ. Это модель, которая продолжает жить после ввода объекта в эксплуатацию и постоянно получает данные с датчиков: температура, расход, нагрузки, износ. Создаётся на основе готовой ИМ ОКС, но управляется оператором объекта, а не проектировщиком.
Для типового жилого дома цифровой двойник избыточен. Его смысл в объектах, где важно отслеживать инженерию в реальном времени: крупные ТЦ, стадионы, аэропорты, производственные комплексы. В ТЗ на проектирование цифровой двойник как обязательный результат не включают — это отдельный контракт с эксплуатирующей организацией, заключаемый по уже сданной ИМ ОКС.
Что входит в ЦИМ при сдаче в экспертизу
По ПП РФ № 614 состав элементов и атрибутов ЦИМ привязан к разделам проектной документации: объёмно-планировочные и архитектурные решения, конструктивные решения, инженерные разделы (ВК, ОВК, ЭС, сети связи, газоснабжение, технологические решения), мероприятия по охране окружающей среды. Для каждого раздела определён перечень элементов модели и набор атрибутов.
На практике это означает: нельзя сдать в экспертизу просто «модель здания» — она должна содержать ровно тот набор элементов и атрибутов, который ожидает проверяющий. Требования к уровню проработки этих элементов по стадиям П и Р удобно задавать через уровни детализации — разбор в статье Уровни детализации LOD 100–500 в ТИМ. Дополнительно модель проходит проверку на коллизии между АР, КР и инженерными системами: как это оформляют и что ловит проверка — в материале про коллизии в BIM и отчёт Clash Detection.
Какой термин писать в ТЗ, договоре и карточке ЕГРЗ
- ТИМ — там, где речь о процессе: «проектирование с применением технологии информационного моделирования», «обязанность применения ТИМ».
- ИМ ОКС — в обязательствах сторон по передаче пакета: «застройщик формирует и ведёт информационную модель объекта капитального строительства».
- ЦИМ — когда требование касается файла модели: форматов, уровня детализации, классификатора, версии IFC, правил проверки коллизий.
- BIM — допустимо один раз в начале документа как пояснение русскоязычного термина. В нормативных ссылках и в обязательствах — нет.
- Цифровой двойник — только в контрактах стадии эксплуатации. В ТЗ на проектирование не включают.
Когда в одном и том же договоре встречаются «BIM», «ТИМ», «ЦИМ» и «ИМ» без определения, стороны обычно разбираются при первой же спорной ситуации. Проще задать один раз определения в терминологическом разделе ТЗ со ссылкой на ст. 57.5 ГрК РФ и ПП РФ № 614 — дальше документ читается без двусмысленностей. Типовые ошибки, из-за которых ТЗ возвращают на доработку, собраны в разборе 15 ошибок в ТЗ на проектирование.
FAQ
ЦИМ обязательна для всех объектов в 2026 году?
Нет. Обязательность формирования ИМ ОКС (а значит и ЦИМ как её части) определяет ПП РФ № 331 от 05.03.2021 с последующими изменениями. Под действие попадают объекты с господдержкой и бюджетным финансированием после 01.01.2022, а также объекты долевого строительства многоквартирных домов, проектная документация которых подлежит экспертизе, — по изменениям, введённым ПП РФ № 2357 от 20.12.2022. ИЖС в составе малоэтажных жилых комплексов — исключение.
Если нет требований по ТИМ, можно сдавать проект без ЦИМ?
Да, для объектов вне перечня ПП РФ № 331 экспертиза принимает традиционный пакет в PDF по правилам оформления проектной и рабочей документации. Добровольная подача ЦИМ при этом не запрещена, но требования к её составу и форматам сторонам нужно согласовать в ТЗ заранее.
В каком формате передавать ЦИМ на экспертизу?
Нативный формат используемого САПР (RVT, RNP, MSC) плюс обменный IFC — версия согласовывается в ТЗ, на практике 4.0 или 4.3. Требование читать модель без лицензии конкретного вендора закрывается именно IFC-файлом. Форматы XML-документов и электронных подписей — по ПП РФ № 614 и требованиям ЕЦПЭ.
ЦИМ и чертежи на бумаге — одно заменяет другое?
Не заменяет. Графическая часть ПД (чертежи в PDF/A) и ЦИМ сдаются вместе как единый пакет. По ПП РФ № 614 цифровая модель дополняет графическую часть проектной документации, а не отменяет её. Где какие ошибки модели расходятся с чертежами — отдельный материал про расхождение моделей АР и КР.
Можно ли вести ЦИМ в российском ПО?
Да, и для объектов госзаказа это де-факто уже практика. Renga, Model Studio CS, nanoCAD BIM создают ЦИМ в нативном формате и экспортируют её в IFC для обмена. Требование к конкретному ПО в ПП РФ № 614 не закреплено — важен результат (ЦИМ с заданным составом элементов и атрибутов) и формат передачи.
Статья актуальна на апрель 2026 года, основана на ГрК РФ (ст. 57.5) и действующей редакции ПП РФ № 614 от 17.05.2024.
Образование: Промышленное и гражданское строительство, магистратура - Подземное и городское строительство.
Подробнее об авторе →