Образец ТЗ на проектирование жилого дома в 2026 году

Автор: , инженер-строитель

Застройщик прислал «напишите проект жилого дома, 9 этажей, 2 подъезда» — и всё. Дальше вариант: брать типовую форму из приложения 1 приказа Минстроя № 125/пр и наполнять под МКД или собирать задание по опыту предыдущих объектов. Оба пути работают, если ТЗ закрывает четыре обязательных блока — исходные данные, стадии проекта, технические требования к зданию и его инженерии, формат выдачи.

Ниже — разбор, что именно попадает в каждый блок ТЗ на проектирование МКД: с какими нормативами связан каждый пункт, где МКД требует отдельных формулировок относительно общей типовой формы, и что заказчик обычно забывает. В конце — чек-лист для проверки своего ТЗ до подписания и разбор частых развилок.

Нормативная база

  • Приказ Минстроя России от 01.03.2018 № 125/пр (ред. 02.03.2022) — типовая форма задания на проектирование и требования к его подготовке. Для объектов с бюджетным финансированием применение формы обязательно; в коммерческих проектах форма используется как проверенная структура.
  • Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 (ред. 21.10.2025, действует до 01.09.2028) — состав и содержание разделов ПД, к которому должно апеллировать ТЗ.
  • Градостроительный кодекс РФ (ст. 48, 49, 57.3) — основания для разработки ПД и получения ГПЗУ.
  • ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ — уровень ответственности и коэффициент надёжности: для стандартных МКД II (нормальный), для высотных свыше 75 м — I (повышенный), по ст. 16 ч. 7.
  • ФЗ от 22.07.2008 № 123-ФЗ — класс функциональной пожарной опасности; для МКД — Ф-1.3 по ст. 32.
  • СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» — основные технические требования.
  • СП 50.13330.2024 — тепловая защита зданий, нормируемые показатели теплозащиты ограждений.
  • Приказ Минстроя России № 399/пр от 06.06.2016 — методика определения класса энергоэффективности для МКД.
  • ПП РФ от 05.03.2021 № 331 (ред. 20.12.2022) — случаи обязательного ТИМ для объектов с бюджетным финансированием; для частных МКД требования к ТИМ задаёт заказчик.
  • Письмо ФАУ «Главгосэкспертиза России» от 06.05.2025 № 01-01-13/8468 — XML-схема задания на проектирование для ЕЦПЭ.

Структура ТЗ на МКД по блокам

Приказ 125/пр разбивает задание на 20 разделов. Ниже — четыре смысловых блока, в которые они группируются, с указанием, что именно из нормативов раскрывается в ТЗ именно на МКД.

Блок 1. Общие сведения и исходные данные

Фиксируются предмет договора и привязка к земельному участку. Обязательные пункты для МКД:

  • Наименование объекта — «Многоквартирный жилой дом переменной этажности по адресу …», с количеством секций, этажностью, расчётным числом квартир.
  • Вид работ — новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт, техническое перевооружение (терминология по ГрК РФ).
  • Правовая и инвестиционная основа — заказчик, застройщик, технический заказчик (с указанием сертификата СРО), источник финансирования.
  • Кадастровые данные и ГПЗУ — кадастровый номер участка, реквизиты ГПЗУ (номер, дата выдачи, кем выдан). Без ссылки на действующий ГПЗУ раздел ПЗУ возвращают с экспертизы по п. 10 ст. 57.3 ГрК РФ.
  • Уровень ответственности — для большинства МКД II (нормальный) по ФЗ-384; для высотных (свыше 75 м) — I (повышенный).
  • Класс функциональной пожарной опасности — Ф-1.3 по ст. 32 ФЗ-123.
  • Категория сложности инженерных изысканий — по СП 47.13330.2016; для МКД на простых грунтах — средняя, на слабых и сложных — высокая.

Блок 2. Состав и стадии проектирования

Для бюджетных МКД стадии П и Р разделены всегда; для коммерческих — задаётся договором. В обоих случаях в ТЗ прямо указывается:

  • Стадии: «П» — проектная по ПП РФ № 87; «Р» — рабочая по ГОСТ Р 21.101 (в действующей редакции на дату выпуска раздела) и ГОСТ 21.501-2018.
  • Перечень разрабатываемых разделов ПД с явной ссылкой на соответствующие пункты ПП № 87. Исключения обосновываются в тексте (например, «раздел «Технологические решения» не разрабатывается в связи с жилой функцией объекта»).
  • Требования к ТИМ — для бюджетных МКД обязательно по ПП № 331: состав моделей (АР, КР, ИОС), уровни детализации на каждой стадии, сценарии применения, требования к BIM Execution Plan, форматы обмена (IFC 4.0, RVT, IFC-связь с nanoCAD BIM при импортозамещении). Для коммерческих — по усмотрению заказчика.
  • Состав и формат выдачи — пояснительная записка и ряд разделов в XML, чертежи в PDF/A, DWG для РД, ЦИМ в IFC для сдачи заказчику. Реквизиты XML-схем — Письмо ФАУ Главгосэкспертиза № 01-01-13/8468 от 06.05.2025. Процедура подачи разобрана в материале ЕЦПЭ: как подать проект на экспертизу.

Блок 3. Технические требования к зданию

Самый объёмный блок. По СП 54.13330.2022 и связанным документам закрепляются:

  • Объёмно-планировочные решения — этажность, высота этажей (не менее 2,5 м для жилых комнат и кухонь по п. 9.5 СП 54; 2,7 м — для северных подрайонов IА, IБ, IГ, IД, IIА по СП 131.13330), состав квартир (студии, 1–4-комнатные), требования к МОП.
  • Конструктивные решения — тип несущего каркаса, классы бетона и арматуры, требуемая огнестойкость несущих элементов (REI 45 / 90 / 120 в зависимости от высоты), пределы огнестойкости для класса Ф-1.3 — по СП 2.13130.
  • Архитектурные решения — требования к фасадам, кровле, отделке МОП, доступности для МГН (СП 59.13330.2020), инсоляции помещений (СанПиН 2.1.3684-21).
  • Энергоэффективность — целевой класс (для нового МКД — не ниже B по методике приказа Минстроя № 399/пр от 06.06.2016), нормируемые показатели теплозащиты по СП 50.13330.2024.
  • Пожарная безопасность — эвакуация по СП 1.13130.2020, противопожарные разрывы по СП 4.13130.2013. Для секций свыше 50 м — дополнительные требования к противодымной защите и автоматике.

Блок 4. Инженерное обеспечение, благоустройство, подпись

Закрывает инфраструктурную часть ТЗ:

  • Инженерные системы — перечень ИОС (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, отопление и вентиляция, газоснабжение при наличии подключения), технические условия на подключение от ресурсоснабжающих организаций с номерами, датами и сроками действия.
  • Благоустройство и озеленение — требования к придомовой территории, детским и спортивным площадкам, площадкам сбора ТКО, озеленению. При развитом благоустройстве выпускается отдельный комплект МБТ по ГОСТ Р 21.101-2026 (см. разбор новой редакции ГОСТ).
  • Требования к материалам и оборудованию — сертификация, требования к российскому происхождению оборудования (актуально для бюджетных объектов).
  • Подписи — задание подготавливается в электронной форме и подписывается УКЭП застройщика (п. 5 прил. 2 приказа 125/пр). Для бюджетных МКД — с предварительным согласованием главного распорядителя бюджетных средств (п. 2 прил. 2).

Что забывают чаще всего для МКД

  • Не указывают расчётное количество жителей и парковочных мест на участке — ПЗУ возвращают как неопределённый по градрегламенту.
  • Не фиксируют требования к приквартирным кладовым и колясочным (СП 54 допускает их как компенсирующее решение для планировок малогабаритных квартир).
  • Пропускают требования к временной и постоянной эксплуатации кровли — для МКД с эксплуатируемой кровлей нужен отдельный блок.
  • Не прописывают требования к дымоудалению и противопожарной автоматике для коридоров свыше 12 м — а это базовая настройка СП 7.13130.
  • Не задают шумо- и звукоизоляцию межквартирных стен и перекрытий (СП 51.13330 и СП 23-103-2003 в части, не противоречащей действующему СП).
  • Забывают про учёт ресурсов (п. 7 ч. 1 ст. 13 ФЗ-261): общедомовой и поквартирный учёт электро-, тепло-, водоснабжения.

Полный разбор ошибок ТЗ на любом объекте — в материале 15 типичных ошибок в ТЗ на проектирование. Общая статья про процедуру и шаблоны — техническое задание на проектирование и требования к подготовке. Состав разделов ПД, на которые должно ссылаться ТЗ, — состав ПД по ПП 87.

Чек-лист перед подписанием ТЗ на МКД

  • Кадастровый номер участка + реквизиты и срок действия ГПЗУ.
  • Уровень ответственности (II для стандартного МКД; I для высотного).
  • Класс функциональной пожарной опасности Ф-1.3.
  • Категория сложности инженерных изысканий.
  • Стадии П и Р явно разделены.
  • Ссылка на ПП 87 + перечень разрабатываемых разделов.
  • Требования к ТИМ (для бюджета — обязательно).
  • Целевой класс энергоэффективности и нормируемые показатели теплозащиты.
  • Этажность, высоты помещений, состав квартир, соотношение МОП.
  • Минимальные классы бетона и арматуры, требуемая огнестойкость несущих.
  • Требования к МГН, инсоляции, шумо- и звукоизоляции.
  • Перечень ИОС + ТУ на подключение с датами.
  • Требования к благоустройству и к учёту ресурсов.
  • Форматы выдачи: XML для ПЗ и разделов, PDF/A для чертежей, DWG для РД, IFC для ЦИМ.
  • УКЭП застройщика на итоговом документе.
  • Для бюджетных объектов — согласование с главным распорядителем бюджетных средств.

Частые развилки

Обязательно ли использовать форму приказа 125/пр для частного МКД?

Юридически — нет. Форма обязательна для объектов с бюджетным финансированием, утверждаемых по данному приказу. Для коммерческих МКД допустима свободная форма. На практике даже частные заказчики ведут ТЗ по структуре приложения 1: она проверена практикой и закрывает все обязательные пункты.

Нужно ли вносить требования к ТИМ для коммерческого МКД без бюджета?

Обязательно по ПП 331 — нет. По ТЗ заказчика — часто да: ЦИМ снимает значительную часть замечаний на стыке АР и КР и ускоряет выпуск рабочей документации. Если заказчик не задаёт ТИМ, а внутри отдела сведение в модели всё равно ведётся, это разумно прописать как внутренний стандарт без обязательств перед заказчиком.

Как быть, если на этапе «П» уже видно, что пункт ТЗ был ошибочен?

Внести изменения в ТЗ дополнительным соглашением, выпустить новую редакцию задания с номером версии и подписями обеих сторон. Работать параллельно  «по старому ТЗ и по новому» нельзя — часть разделов станет несовместима по исходным данным.

Кто подписывает ТЗ на МКД?

Застройщик или технический заказчик от его имени. Проектировщик может проставить подпись как принявший к исполнению, но ответственность за содержание ТЗ несёт заказчик. УКЭП обеих сторон фиксируется в удостоверяющем листе по ГОСТ Р 21.101-2026.

Можно ли приложить ТЗ к экспертизе в свободной форме DOCX?

Для государственной и негосударственной экспертизы через ЕЦПЭ ТЗ подаётся в XML по Письму ФАУ Главгосэкспертизы № 01-01-13/8468 от 06.05.2025. Формат DOCX остаётся для внутреннего согласования заказчик—проектировщик; на экспертизу идёт XML, сформированный из того же задания.

Какой класс энергоэффективности ставить в ТЗ нового МКД в 2026 году?

Не ниже B по методике приказа Минстроя № 399/пр; для объектов комфорт-класса и выше в практике ориентируются на A или A+. Сверка методики — по СП 50.13330.2024, коэффициенты теплопередачи ограждений — по действующему перечню с учётом регионального климата по СП 131.13330.2020.

Апрель 2026. Сверено с действующими редакциями Приказа Минстроя № 125/пр, ПП РФ № 87, СП 54.13330.2022, СП 50.13330.2024, ФЗ-384, ФЗ-123.

Михаил Безгодов
Инженер-строитель, 15+ лет опыта

Образование: Промышленное и гражданское строительство, магистратура - Подземное и городское строительство.

Подробнее об авторе →