«Этажность» и «количество этажей» в обиходе звучат как синонимы, а в Градостроительном кодексе и СП 54 это две разные цифры с разными последствиями. От первой зависит категория здания, конструктивные требования и признак ИЖС; от второй — обязательность экспертизы. Один и тот же дом в двух формулировках даст разные значения — и это нормально.
Главное в таблице
| Показатель | Что входит | Где применяется | Источник |
|---|---|---|---|
| Этажность | Только надземные этажи, включая технический и мансардный. Подвал и цокольный не учитываются | Категория здания (низко-/средне-/многоэтажное), конструктив, признак ИЖС, пожарные требования к эвакуации | СП 54.13330.2022, приложение Б; СП 118.13330.2022 |
| Количество этажей | Все этажи: надземные, технические, мансардные, цокольные, подвальные, подземные | Признак обязательности экспертизы по ГрК РФ, ст. 49, ч. 2; кадастровый учёт | СП 54.13330.2022, приложение Б |
| Высота здания | От уровня проезда пожарной техники до отметки верха перекрытия последнего жилого или рабочего этажа (без технического верхнего) | Категория здания по пожарной опасности: до 28 м, до 50 м, до 75 м, свыше 75 м | ФЗ-123, ст. 32; СП 1.13130.2020 |
Три цифры, три разных нормативных смысла. В проекте они обычно не совпадают и должны быть разведены в ТЭП.
Нормативная база
- СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», приложение Б — термины «этажность» и «количество этажей».
- СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения».
- СП 267.1325800.2016 «Здания и комплексы высотные. Правила проектирования».
- Градостроительный кодекс РФ — статья 1, пункт 39 (определение ИЖС), статья 49, часть 2 (случаи, когда экспертиза не требуется).
- ФЗ-123 от 22.07.2008, статьи 32 и 87 — классификация зданий по функциональной и конструктивной пожарной опасности, связка с высотой здания.
- СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» — действует взамен отменённого СНиП 21-01-97*.
Где подмена даёт ошибку
Экспертиза ИЖС. По части 2 статьи 49 ГрК РФ экспертиза не требуется для отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более трёх, предназначенного для одной семьи. Ключевое слово здесь — «количество этажей». Если в доме есть подвал и цокольный этаж, они в этот счёт входят: надземных три плюс цоколь — уже четыре, и экспертиза становится обязательной. Путаница с этажностью регулярно приводит к двум ошибкам — либо лишний визит в экспертизу, либо пропущенная экспертиза и проблемы с вводом.
Пожарная безопасность. Категория здания по пожарной опасности в ФЗ-123 считается не по этажности и не по количеству этажей, а по высоте верха перекрытия последнего жилого или рабочего этажа над уровнем проезда пожарной техники. Это отдельная цифра: жилое здание до 28 м — одна группа требований, до 50 м — другая, до 75 м — третья, свыше 75 м — высотное (СП 267). В ТЭП её дают отдельной строкой.
Конструктив и эвакуация. СП 54.13330.2022 задаёт разные требования для зданий этажностью до 3, 4–9, 10–18, 19–25 и свыше 25. Это именно этажность, а не количество этажей: нормы на лестницы, незадымляемость, ширину эвакуационных путей привязаны к числу надземных этажей. В разделе АР эту цифру обязательно проверяет экспертиза — из типовых ошибок см. замечания к разделу АР.
ИЖС по ГрК. По пункту 39 статьи 1 ГрК индивидуальный жилой дом — не более трёх надземных этажей и не выше 20 м. Здесь используется именно этажность (надземная часть), а не общее количество этажей. Подвал под домом не лишает его статуса ИЖС.
Технический и мансардный этаж
По СП 54.13330.2022 в этажность входят:
- Технический этаж — если высота от пола до потолка превышает 1,8 м. Техподполье и техчердак высотой меньше 1,8 м в этажность не входят; в количество этажей могут быть учтены по правилам кадастрового учёта конкретного объекта.
- Мансардный этаж — если площадь пола помещений составляет не менее 50% площади нижележащего этажа. Если меньше — это чердак, и он не считается ни в этажность, ни в количество этажей.
Подвал и цокольный этаж
Ориентир — планировочная отметка земли:
- Цокольный этаж — пол помещений ниже отметки земли не более чем на половину высоты помещения.
- Подвал — пол ниже отметки земли более чем на половину высоты помещения.
- В этажность ни цокольный, ни подвальный не включаются.
- В количество этажей включаются оба — именно от этого числа считается признак обязательности экспертизы по ГрК ст. 49 ч. 2.
Методика подсчёта площадей для каждого из таких этажей — в статье расчёт площади по СП 54 и СП 118. Соотношение жилой, общей и приведённой площади разобрано в парном материале: полезная, общая и жилая площадь.
FAQ
Зачем вообще нужно количество этажей, если для проекта работает этажность?
Для одного конкретного кейса — проверки обязательности экспертизы по части 2 статьи 49 ГрК РФ. Там счёт идёт по полному количеству этажей, включая подвал и цоколь. Для остальных задач (конструктив, эвакуация, классификация здания) работает этажность.
Как в ТЭП проекта указывать мезонин и антресоль?
Мезонин площадью не менее 50% нижележащего этажа СП 54 трактует как полноценный мансардный этаж и включает в этажность. Антресоль внутри помещения отдельным этажом не считается — это часть интерьера основного этажа, в ТЭП проходит как площадь антресоли без изменения этажности.
Почему в проекте планировки территории одна этажность, а в проекте дома другая?
В ППТ этажность указывается как предельный параметр застройки и может быть задана «до N этажей». В проекте конкретного здания этажность считается по факту решения — с учётом мансарды, технического этажа, отметок земли. Расхождение допустимо, если проект укладывается в лимит ППТ; если нет — нужно корректировать либо ППТ, либо проект.
Дом с цокольным этажом и двумя надземными — это ИЖС?
Да. Этажность (надземная часть) — два, это укладывается в ограничение «не более трёх» по пункту 39 статьи 1 ГрК. Цокольный этаж в этажность не входит и статус ИЖС не нарушает. Но количество этажей уже три, и по части 2 статьи 49 ГрК проект всё ещё проходит без экспертизы только если дом предназначен для одной семьи и соответствует остальным критериям ИЖС.
Перечень действующих сводов правил по этому профилю — в справке обязательные СП и ГОСТ для проектирования.
Апрель 2026. Сверено с СП 54.13330.2022, СП 118.13330.2022, Градостроительным кодексом РФ, ФЗ-123 от 22.07.2008.
Образование: Промышленное и гражданское строительство, магистратура - Подземное и городское строительство.
Подробнее об авторе →