Подготовка проекта в 2026: ТЗ, ИРД, изыскания — руководство

Автор: Михаил Безгодов, инженер-строитель

Хаб собирает в один маршрут всё, что нужно сделать заказчику и ГИПу до того, как проектировщик возьмётся за разделы по ПП № 87: задание на проектирование, исходно-разрешительную документацию, задания на изыскания и ТИМ, договор на ПИР со ссылкой на СБЦ. Адресован техническим заказчикам, ГИПам, инженерам отделов договоров и руководителям проектных бюро.

Каждый блок ниже — короткий разбор подтемы со ссылкой на отдельную статью с шаблонами, формулировками и нормативными реквизитами.

Коротко: главное о подготовке проекта

Подготовка идёт по схеме «задание на проектирование → ИРД → договор и задания на ПИР → проектирование». Стадии работы — «П» (проектная) и «Р» (рабочая). Аббревиатура «РД» в нормативных документах не используется.
Юридический каркас — Градостроительный кодекс РФ (статьи 47, 48, 49, 57.3), ПП РФ № 87 от 16.02.2008 (ред. 21.10.2025, действует до 01.09.2028), ГОСТ Р 21.101-2026, ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020 (взамен отменённого ГОСТ Р 58033-2017).
Стоимость ПИР для бюджетных объектов — по СБЦ и Методике приказа Минстроя № 707/пр от 01.10.2021; для коммерческих — по согласию сторон, обычно 3–8 % от СМР.
На экспертизу через ЕЦПЭ задание на проектирование подаётся в XML по схеме ФАУ Главгосэкспертиза от 06.05.2025.

Навигация по разделу

Базовые понятия и нормативный каркас

Подготовка проектной документации — это не отдельный этап «между договором и чертежами», а связка четырёх документов и решений, которые задают рамку всему проекту: задание на проектирование, исходные данные (ИРД), задания на инженерные изыскания и (при необходимости) на ТИМ, договор на ПИР с приложениями. Если хотя бы один из них собран небрежно, экспертиза остановит рассмотрение или вернёт документацию по составу — до того, как эксперт дойдёт до содержания разделов.

Юридическая база подготовки опирается на четыре документа. Градостроительный кодекс РФ задаёт само понятие проектной документации (ст. 48), процедуру экспертизы (ст. 49) и порядок выдачи ГПЗУ (ст. 57.3). Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 (в ред. от 21.10.2025, действует до 01.09.2028) определяет состав и содержание разделов ПД. ГОСТ Р 21.101-2026 устанавливает правила оформления проектной и рабочей документации, в том числе содержание задания на проектирование (раздел 4.4). Терминология строительной деятельности — по ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020, который заменил отменённый ГОСТ Р 58033-2017.

Стадии проектирования официально две — «П» (проектная документация) и «Р» (рабочая документация). В быту встречается «РД», но в нормативных документах — приказах Минстроя, ПП № 87, ГОСТ Р 21.101 — используется «Р». В заданиях на проектирование, договорах и приложениях обозначение должно совпадать с нормативным, иначе документ цепляет лишний пункт замечаний.

Состав работ по подготовке проекта — это проектные работы (стадии П и Р) плюс инженерные изыскания. Вместе они называются ПИР (проектно-изыскательские работы) и регулируются статьями 47–48 ГрК РФ. Стоимость ПИР для объектов с бюджетным финансированием обосновывается по Справочникам базовых цен (СБЦ) и Методике приказа Минстроя № 707/пр от 01.10.2021 (с изменениями). Для коммерческих заказчиков формальных требований нет, но даже там СБЦ часто берут как ориентир — иначе спор о цене опирается только на «рыночное чувство».

Подача документов в государственную и негосударственную экспертизу с 2025 года идёт через ЕЦПЭ. Задание на проектирование, ИРД и сама проектная документация загружаются по XML-схемам Главгосэкспертизы: для задания — Письмо № 01-01-13/8468 от 06.05.2025, для ИРД и сопутствующих документов — отдельные схемы того же реестра. Файл в DOCX или PDF без XML-сопровождения экспертиза не принимает.

В составе подготовки могут быть отдельные задания: на инженерные изыскания (СП 47.13330.2016), на ТИМ/BIM (если ПП № 331 или заказчик его требуют), на сметы, на обследование существующих конструкций. Все они — приложения к основному заданию на проектирование, а не самостоятельные «параллельные ТЗ». Терминологическая развилка между «заданием на проектирование», «техническим заданием» и «техническими требованиями» разобрана в блоке «Терминологические тонкости» ниже — на экспертизу юридически идёт только первый вариант.

Техническое задание: разные объекты — разные акценты

На бумаге задание на проектирование — это всегда документ по ПП № 87 и ГОСТ Р 21.101-2026 с типовым набором разделов. На практике конкретные пункты сильно отличаются у жилого МКД, у промышленного цеха и у линейного объекта: разные нормативы по огнестойкости, разные технологические разделы, разные требования к ПЗУ и ИОС. Поэтому в проектных бюро редко работают с «универсальным шаблоном» — чаще держат три-четыре отраслевые версии.

Для многоквартирного дома акценты — на класс функциональной пожарной опасности (Ф1.3 по ст. 32 ФЗ № 123-ФЗ от 22.07.2008), уровень ответственности (II — нормальный по ФЗ № 384-ФЗ от 30.12.2009; I — повышенный для высотных свыше 75 м), целевой класс энергоэффективности (не ниже B по приказу Минстроя № 399/пр от 06.06.2016), требования к МГН и инсоляции. Подробный разбор по блокам — в материале ТЗ на проектирование жилого дома.

Промышленные объекты добавляют категорию по взрывопожарной и пожарной опасности (А, Б, В1–В4, Г, Д по СП 12.13130.2009), технологические разделы по СанПиН и НТП отрасли, специальные требования к фундаментам под оборудование, к вентиляции производственных зон, к санитарно-защитным зонам. Состав отражён в статье ТЗ на проектирование промздания.

Линейные объекты (сети, дороги, газопроводы) живут по правилам ПП № 87 (раздел IV) и отраслевым нормативам Минэнерго, Минтранса, Ростехнадзора. Здесь критичны охранные зоны, ТУ на пересечение коммуникаций, согласования с правообладателями участков. Структура задания — в материале ТЗ на проектирование линейного объекта.

Отдельный сюжет — форма документа. Бюджетные объекты обязаны использовать форму приказа Минстроя № 125/пр от 01.03.2018 (в ред. 02.03.2022). Коммерческие — пишут по той же форме (как проверенной структуре) или по произвольной, лишь бы по составу не выпадали пункты ПП № 87. Развёрнуто — в статье ТЗ по ГОСТ или произвольная форма.

Если объект ведётся в ТИМ, отдельным приложением идёт ТЗ на BIM-проектирование: уровни детализации (LOD) на стадиях П и Р, состав и форматы ЦИМ (IFC, RVT, нативные форматы Renga, Model Studio CS, nanoCAD BIM), правила именования и структуры папок, BIM Execution Plan. Структура — в материале ТЗ на BIM-проектирование.

Что чаще всего идёт в задании не так — собрано в материале ошибки в ТЗ на проектирование. Самые частые: расхождение между названием объекта в ТЗ и в ГПЗУ, неуказанная стадийность, перечень разделов без ссылок на ПП № 87, противоречия между ТЗ и ТУ ресурсоснабжающих организаций, отсутствие требований к сметам и к ИРД.

Исходно-разрешительная документация (ИРД)

ИРД — это набор документов, которые подтверждают права на земельный участок и описывают разрешённые параметры будущего объекта. Без полного комплекта ИРД проектная документация не может быть выпущена корректно: на стадии «П» в раздел «Пояснительная записка» обязаны попасть реквизиты этих документов, а на экспертизу ИРД подаётся как отдельный комплект.

Базовый состав ИРД для нового строительства: правоустанавливающий документ на земельный участок (выписка из ЕГРН), ГПЗУ, технические условия на подключение к сетям, специальные технические условия (СТУ) при отступлениях от норм, согласования с заинтересованными ведомствами (ВВТ, объекты культурного наследия, водоохранные зоны), результаты инженерных изысканий, при наличии — технический паспорт реконструируемого объекта. Полный перечень и образцы — в материале состав исходно-разрешительной документации.

Самый частый «затыкающий» документ — ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Он выдаётся уполномоченным органом местного самоуправления по статье 57.3 ГрК РФ, срок выдачи — 14 рабочих дней, срок действия — 3 года. Без действующего ГПЗУ раздел «Схема планировочной организации земельного участка» не закрывается. Подробности — в статье ГПЗУ: что это, как получить.

ТУ на подключение к сетям выдаются ресурсоснабжающими организациями по правилам присоединения (Постановления Правительства № 861, № 1547, № 644, № 549 — по видам ресурсов). Срок действия ТУ — обычно 2 года с момента выдачи; если он истёк, ТУ переоформляются. Отдельная статья — ТУ на подключение к сетям.

Подача ИРД в ЕЦПЭ — по утверждённым XML-схемам Главгосэкспертизы. Часть документов (например, выписка ЕГРН) подгружается из СМЭВ по реквизитам, часть — загружается заявителем в составе комплекта. Технологические шаги — в материале подача ИРД в ЕЦПЭ.

Задание на инженерные изыскания

Инженерные изыскания идут до проектирования или параллельно с ним и оформляются собственным заданием по СП 47.13330.2016. Виды — инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-гидрометеорологические, инженерно-экологические, инженерно-геотехнические; на сложных объектах добавляются специальные. Без актуальных результатов изысканий проектная документация на экспертизу не принимается (ст. 49 ГрК РФ).

Что обязательно включить в задание на изыскания: реквизиты объекта, координаты и площадь участка, виды и объёмы работ, требования к составу отчёта, требования к лицензиям и допускам исполнителя, требования к срокам и формам передачи материалов. Категория сложности (I простая, II средняя, III сложная) задаёт глубину работы и количество выработок. Подробности — в материале задание на инженерные изыскания.

Частая практика — заказчик формирует ТЗ на изыскания «из головы», без привязки к составу будущего проекта. На экспертизе это превращается в нехватку выработок под фундамент, в отсутствие гидрогеологических данных при подземной части, в несовпадение исходной геодезической основы между разделами ПЗУ и КР. Поэтому ТЗ на изыскания пишется уже после того, как утверждена основная схема объекта в задании на проектирование.

Договор и стоимость ПИР

Договор на ПИР — это договор подряда по главе 37 ГК РФ с дополнительными требованиями статей 758–762 (проектные и изыскательские работы). Существенные условия: предмет (с приложением — задание на проектирование), сроки этапов, стоимость и порядок оплаты, требования к составу и формату передачи документации, ответственность за качество, гарантийные обязательства.

Расчёт стоимости делится на два мира. Бюджетные закупки по 44-ФЗ от 05.04.2013 и регулируемые закупки по 223-ФЗ от 18.07.2011 обосновывают НМЦК по СБЦ и Методике Минстроя № 707/пр от 01.10.2021; базовая цена пересчитывается по квартальным индексам Минстроя. Коммерческие договоры используют процент от СМР (3–8 % для типового жилого или общественного объекта, выше — для уникальных и подземных) либо руб/м² проектируемой площади. Полный разбор — в статье ценообразование ПИР.

Что прописать в договоре, кроме цены: стадийность («П» и «Р»), порядок согласования промежуточных результатов с ГИПом заказчика, обязательства по ИРД (кто предоставляет ГПЗУ, ТУ, выписку ЕГРН), обязательства по изысканиям, порядок внесения изменений в задание, порядок сопровождения замечаний экспертизы, состав исключительных прав на результат.

Терминологические тонкости

В практике соседствуют три термина: «задание на проектирование», «техническое задание (ТЗ)» и «технические требования». Юридическую силу имеет первый — он закреплён в ПП № 87 (п. 4) и ГОСТ Р 21.101-2026 (раздел 4.4). На экспертизу подаётся именно «задание на проектирование» — других имён ПП № 87 не знает.

«ТЗ» в строительстве используется как обиходный синоним задания на проектирование. Если в приложении к договору лежит файл «техническое задание» с полным составом по ПП № 87 — на экспертизу он пойдёт под видом задания на проектирование без переименования; если лежат «технические требования» с урезанным составом — экспертиза вернёт документацию. Подробнее — в материале задание на проектирование vs техническое задание.

Отдельные «ТЗ» (на изыскания, на ТИМ, на сметы, на обследование) живут как приложения к основному заданию на проектирование, а не как самостоятельные документы — это упрощает контроль состава и снимает разночтения о том, что подписывает заказчик.

FAQ

Что обязательно в задании на проектирование для прохождения экспертизы?

Базовый состав по ПП № 87, п. 4 и ГОСТ Р 21.101-2026, разд. 4.4: сведения о заказчике и проектировщике, основание для проектирования, назначение и характеристики объекта, технико-экономические показатели, стадийность («П» и «Р»), источники финансирования, требования к составу разделов ПД по ПП № 87, требования к инженерным изысканиям и ИРД, требования к сметам, к BIM/ЦИМ при необходимости, требования к составу оборудования. Документ утверждается заказчиком и подписывается УКЭП.

Можно ли подать ИРД отдельно от проектной документации?

Можно и нужно — ИРД формируется и используется ещё до выпуска ПД. На экспертизу через ЕЦПЭ ИРД подаётся в составе комплекта документации, но как отдельный «пакет» документов с собственной XML-описью. Часть документов (выписка ЕГРН, ГПЗУ) подгружается через СМЭВ по реквизитам — в комплект достаточно вписать их номера и даты.

Когда понадобится отдельное ТЗ на BIM?

В трёх случаях. Первый — объект подпадает под ПП РФ № 331 от 05.03.2021 (с изменениями) о применении ТИМ для бюджетного строительства. Второй — заказчик добровольно требует ведения ЦИМ как условие приёмки документации. Третий — внутри проектной организации работа в BIM ведётся как стандарт, и формализация уровней детализации, форматов и правил именования снимает разногласия между разделами. Структура такого ТЗ — отдельным приложением к основному заданию на проектирование.

ГПЗУ — кто выдаёт и за сколько дней?

Уполномоченный орган местного самоуправления по статье 57.3 ГрК РФ. Срок выдачи — 14 рабочих дней с момента подачи заявления. Срок действия — 3 года: если за это время документация на разрешение на строительство не подана, ГПЗУ переоформляется. Через портал «Госуслуги» заявление и получение готового документа доступны в электронной форме в большинстве регионов.

В чём разница между «П» и «РД»?

В нормативных документах используются обозначения «П» (проектная документация) и «Р» (рабочая документация). Аббревиатура «РД» — обиходная и в актуальных приказах Минстроя, ПП № 87, ГОСТ Р 21.101 не встречается. В заданиях на проектирование, договорах и приложениях стадия должна обозначаться «Р», иначе экспертиза ставит замечание о несоответствии терминологии нормативным документам.

Как считается стоимость проектных работ для бюджетного объекта?

По СБЦ (справочнику базовых цен на проектные работы) и Методике приказа Минстроя № 707/пр от 01.10.2021 (с изменениями). Базовая цена из СБЦ умножается на коэффициент стадии («П» и «Р» по таблицам Методики), коэффициент сложности по техническому заданию, коэффициент малых объёмов и удалённости при необходимости, индекс пересчёта Минстроя на квартал расчёта НМЦК, НДС. Отказаться от СБЦ заказчик не вправе — обоснование «от процента СМР» контрольный орган не примет.

Можно ли вносить изменения в задание после старта проектирования?

Можно — дополнительным соглашением к договору, с выпуском новой редакции задания, номером версии и подписями обеих сторон. Параллельно «по старому и по новому» работать нельзя: часть разделов окажется выполнена по несовместимым исходным данным, и на экспертизе появится несовместимость по составу.

Какие документы заменили ГОСТ Р 58033-2017?

Терминологию строительной деятельности с 2020 года ведёт ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020 — он заменил отменённый ГОСТ Р 58033-2017. В заданиях на проектирование и в пояснительных записках при ссылках на термины и определения корректная отсылка — на ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020.

Кто подписывает задание на проектирование?

Утверждает заказчик (или технический заказчик от его имени) — УКЭП. Со стороны проектировщика согласует ГИП и руководитель организации. Для бюджетных объектов перед утверждением задание дополнительно согласуется с главным распорядителем бюджетных средств (по правилам приказа № 125/пр).

В каком формате задание подаётся в экспертизу?

Через ЕЦПЭ задание на проектирование подаётся в XML по схеме Письма ФАУ «Главгосэкспертиза России» № 01-01-13/8468 от 06.05.2025. Внутреннее согласование заказчик—проектировщик может вестись в DOCX или PDF, но на экспертизу из того же содержания формируется XML.

Что дальше

После того как задание подписано, ИРД собрано, изыскания заказаны, начинается собственно проектирование с последующей экспертизой. Если проект ведётся в ТИМ, состав цифровой информационной модели и требования к её сдаче — в смежном хабе ТИМ и BIM в строительстве. Процедура прохождения государственной и негосударственной экспертизы, типовые замечания и порядок исправления — в хабе экспертиза проектной документации.

Руководство актуально на 2026 год — опирается на ПП РФ № 87 от 16.02.2008 (ред. 21.10.2025) и ГОСТ Р 21.101-2026 (действует с 01.04.2026). Реквизиты профильных СП, приказов Минстроя и писем ФАУ Главгосэкспертиза — в каждой статье рубрики.

Михаил Безгодов

Инженер-строитель, 15+ лет опыта

Образование: Промышленное и гражданское строительство, магистратура - Подземное и городское строительство.

Подробнее об авторе →